Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Сегодня основным документом, подтверждающим право собственности на тот или иной объект недвижимости (квартира, дом, гараж, садовый участок и т.д.), является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней отражена информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии (отсутствии) ограничений прав, обременений объекта, а также иные сведения.

Выписка из ЕГРН необходима при проведении сделок с недвижимостью (например, чтобы подтвердить законность владения объектом), использовании объекта в качестве залога, оспаривании сделок в суде, открытии наследства, оформлении завещания и др.

Важно понимать, что в зависимости от ситуации вам потребуется определенный вид выписки.

Сведения общедоступные и ограниченного доступа – в чем разница?

Выписки из ЕГРН подразделяются на те, которые предоставляются по запросу любого заинтересованного лица, и те, которые доступны только ограниченному кругу лиц, установленному законом (собственникам или их законным представителям, правоохранительным органам, судам, судебным приставам, нотариусам, органам власти). Это зависит от того, какие сведения в них содержатся – общедоступные или ограниченного доступа.

К общедоступным (открытым) сведениям относятся сведения о характеристиках объекта недвижимости, зарегистрированных правах на него и сведения о переходе прав на объект (при этом в отношении правообладателя в этих случаях указываются неполные сведения — например, только фамилия, имя, отчество, если собственником является физическое лицо).

К сведениям ограниченного (закрытого) доступа относятся:

• сведения о правах отдельного лица на имеющиеся (имевшиеся) у него объекты недвижимости;
  
• сведения о содержании правоустанавливающего документа;
  
•  сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
  
•  информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости.

Также к сведениям ограниченного доступа относится предоставление копий документов, на основании которых в ЕГРН были внесены сведения об объекте недвижимости (например, копия межевого, технического плана).

Выписки с общедоступными сведениями

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка может понадобиться тому, кто хочет подтвердить свои права на недвижимость, а также тем, кому необходимо получить информацию о наличии зарегистрированных обременений в отношении объекта недвижимости.

В ней содержится информация о собственнике (при этом если заявителем является иное лицо, не собственник (его представитель), такая выписка не будет содержать полных сведений о собственнике, а будут указаны, например, фамилия, имя, отчество), адресе объекта, его кадастровой стоимости, дате ввода объекта в эксплуатацию (дате завершения строительства).

Здесь же можно посмотреть сведения о возможном ограничении прав и обременении объекта (например, если на квартиру наложен арест по решению суда или объект приобретен в ипотеку), план расположения помещения на этаже, схематическое отображение расположения объекта на земельном участке. Также в данной выписке можно проверить наличие отметки о согласии или отсутствии согласия супруга (супруги) на продажу объекта недвижимости.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Данная выписка содержит наиболее полную информацию о характеристиках объекта недвижимости. Например, она поможет определить, попадает ли земельный участок в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями использования территории, а также узнать, включен ли объект в реестр объектов культурного наследия.

В нее включено описание местоположения границ объекта, сведения об ограничениях его использования, а также о наличии или отсутствии ранее возникших прав (то есть прав, которые возникли до 31.01.1998).

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект

Такая выписка может понадобиться, чтобы узнать полную историю владения объектом.

Выписка содержит информацию не только о текущем владельце, но и о предыдущих собственниках. При этом указываются даты регистрации переходов права собственности и вид документа, на основании которого был зарегистрирован такой переход права.

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (ДДУ)

Такая выписка нужна тем, кто приобретает квартиру или нежилое помещение по уступке права требований. Потенциальный участник долевого строительства с ее помощью сможет выяснить, сколько объектов уже продано в конкретном строящемся доме.

Документ представляет собой выписку о земельном участке, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Застройщик в ней указывается как правообладатель земельного участка, а зарегистрированные ДДУ перечисляются в качестве обременений на сам участок.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Данная выписка поможет собственникам узнать сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и проверить правильность расчета налога на имущество.

Документ содержит расширенную информацию о величине кадастровой стоимости на дату, указанную в запросе; об акте, на основании которого определена кадастровая стоимость; о кадастровом номере объекта недвижимости; о датах утверждения и применения кадастровой стоимости.

Выписки со сведениями ограниченного доступа

Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости

Такая выписка может пригодиться в случае, если вам продолжает приходить уведомление об уплате налога за недвижимость, которая была продана.

В данной выписке содержатся сведения о наличии прав собственности на недвижимость по состоянию на определенную дату, если правообладатель ее указал. Документ позволяет подтвердить, какой недвижимостью владел правообладатель в течение конкретного периода.

Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

Нередко выписку из ЕГРН с подобной информацией необходимо предоставлять в суд или нотариусу в качестве подтверждения, что участник сделки с недвижимостью является дееспособным. Это обусловлено тем, что сделка, совершенная с недееспособным правообладателем, будет считаться недействительной.

Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества

Данный документ может понадобиться, если правообладателю необходима информация о том, кто интересовался его недвижимостью.

Справка отобразит физических и юридических лиц или органы местного самоуправления, которые получали сведения об объекте недвижимости, дату получения ими сведений и исходящий номер соответствующей выписки.

Выписка о содержании правоустанавливающих документов

Такой вид выписки пригодится, например, если оригиналы документов на жилье утрачены. В ней можно получить информацию о содержании документа, на основании которого возникло право собственности.

Как получить выписку из ЕГРН?

В настоящее время заявитель независимо от места своего нахождения может получить информацию из ЕГРН о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные в любом субъекте Российской Федерации, как в виде бумажного документа, так и в электронном виде.

Бумажный вариант выписки можно получить, обратившись в ближайший МФЦ. Выписку из ЕГРН в электронной форме можно заказать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», либо в нашей компании, через обратную форму в карточке услуги.

Обращаем внимание, что с мая 2021 года получить наиболее востребованные виды выписок из ЕГРН также можно на Портале госуслуг. Среди них выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; об объекте недвижимости; о переходе прав на объект недвижимости. Для направления запроса на получение выписки пользователям — физическим и юридическим лицам — необходимо иметь подтвержденную учетную запись на Госуслугах.

Обращаем внимание!

— сведения ЕГРН предоставляются за плату. Размер платы зависит от вида запрашиваемой информации, формы предоставления сведений (на бумажном носителе или в виде электронного документа), статуса заявителя (физическое или юридическое лицо).

— сведения, содержащиеся в ЕГРН и предоставленные на основании запроса, являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из ЕГРН.

Кто имеет право на бесплатное предоставление сведений ЕГРН?

Согласно статье 63 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015), сведения ЕГРН представляются бесплатно по запросам правоохранительных органов, судов, судебных приставов — исполнителей, а также прокуратуры, федеральных и региональных органов исполнительной власти и муниципалитетов. Этим же правом обладают Банк России, госкорпорации «Росатом» и «Роскосмос».

Также бесплатное предоставление сведений ЕГРН предусмотрено по запросам председателя Счетной палаты РФ и контрольно-счетных органов в субъектах, арбитражных управляющих, Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, Уполномоченного при Президенте РФ по правам ребенка, Пенсионного фонда РФ, Центральной избирательной комиссии РФ и избирательных комиссий в субъектах и муниципалитетах, если эти сведения необходимы для осуществления их полномочий.

Кроме того, на бесплатной основе сведения из реестра недвижимости могут получать многофункциональные центры в целях предоставления государственных или муниципальных услуг и нотариусы.

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Материал взят с платформы «Федеральная кадастровая палата»:
https://izsnt.ru/poluchenie-elektronnoy-podpisi-dlya-predsedatelya/

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Процедура сноса загородного дома носит уведомительный характер, но есть много нюансов. Многие из владельцев загородных домов рано или поздно сталкиваются с необходимостью снести ветхий дом, чтобы построить на его месте новый. Рассказываем, как снести загородный дом на своем участке и не нарушить никаких законов.

Как снести дом, который не стоит на кадастровом учете?

Важно помнить, что если строение, которое планируется сносить, не стоит на кадастровом учете, то действие требуется всего одно — отключение от подведенных к нему коммуникаций (если они есть). Для этого собственнику участка потребуется пригласить специалиста ресурсоснабжающей организации, который составит акт об отключении и прекращении технического обслуживания.

Если же ветхое здание не подключено к коммуникациям, то начать его снос можно хоть в тот же день, когда было принято такое решение. Обычно не состоят на кадастровом учете летние домики, времянки, хозяйственные блоки и сараи.

Дом на учете: как оформить снос?

В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным:

Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.

Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется.

Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней.

Необходимые документы для снятия с кадастрового учета

Для снятия с кадастрового учета объектов недвижимости собственнику необходимы:

1. Заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Если на такой объект зарегистрировано право собственности, то также подается заявление и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности. В том случае, когда у объекта несколько собственников, то заявление подается всеми правообладателями. С заявлением о снятии с кадастрового учета может обратиться представитель правообладателя, для этого необходима нотариальная доверенность;
   
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;
   
3. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, который вы снимаете с кадастрового учета. Он необходим, если права на объект не были зарегистрированы в ЕГРН;
   
4. Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Документ составляется кадастровым инженером по итогам осмотра места нахождения объекта недвижимости. Он подтверждает, что уничтожена часть здания, в котором было расположено помещение, или же все здание целиком;
   
5. Судебное решение в том случае, если объект снимается с учета по решению суда.

Нужно ли согласие соседей?

По действующему законодательству согласие соседей на снос частного загородного дома не требуется. Но есть несколько исключений из правил:

1. Если у дома два хозяина и каждому из них выделена доля, то понадобится согласие второго собственника;
   
2. Если дом был приобретен или построен в браке и не поделен супругами. Согласие супруга на снос понадобится даже в том случае, если тот не числится одним из собственников;
   
3. Если капитальный загородный дом принадлежит недееспособному человеку или несовершеннолетнему. Необходимо получить разрешение органа опеки, так как при сносе прекращается право собственности.

Построить новый дом на месте старого без снятия того с учета — нарушение

Некоторые собственники пытаются схитрить, и чтобы не утруждать себя подачей заявления и хождением по инстанциям, просто сносят старый загородный дом, зарегистрированный в реестре, а на его месте возводят новый. Но это нарушение Федерального закона № 340.

В законе не прописано, грозят ли нарушителю штрафы или иные наказания за такой снос дома, состоящего на кадастровом учете. Важно помнить, что налог на снесенное имущество продолжат начислять. А если без всяких уведомлений построить на месте старого дома новый, то в дальнейшем его могут признать самостроем и заставить снести за свой счет. Для сохранения нервов и денег снос старого дома надо правильно оформить.

Куда девать мусор после сноса дома?

В большинстве загородных поселков и СНТ есть специальные оборудованные площадки для мусора. Но, согласно Федеральному закону «Об отходах производства и потребления», крупногабаритный мусор выбрасывать в контейнеры нельзя. Для того чтобы избавиться от строительного мусора, собственник участка должен заказать специальный контейнер, в который погрузят то, что было когда-то домом, и увезут на свалку.

ВАЖНО:

Если на месте сносимого дома собственник планирует построить новый, то он подает уведомление в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления, в том числе через МФЦ уведомление о своих намерениях. Также можно воспользоваться почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Именно получение уведомления о строительстве нового объекта ИЖС считается согласованием и дает собственнику право начать возведение нового дома.

По окончании строительства собственник направляет уведомление об окончании работ в тот же орган, куда отправлял первое уведомление.

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Материал взят с платформы «РБК: недвижимость»:
https://izsnt.ru/poluchenie-elektronnoy-podpisi-dlya-predsedatelya/

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Председатель СНТ может оформить электронную цифровую подпись для подписания различных документов, сдачи отчетности в электронном виде, работы с государственными порталами. Это позволяет сделать его статус руководителя – единоличного исполнительного органа садоводческого товарищества. Для оформления необходимо подтвердить этот статус, зарегистрировав соответствующего председателя в Едином государственном реестре юридических лиц.

Где получить ЭЦП?

Электронную цифровую подпись (ЭП или ЭЦП) выдают физическим лицам и организациям. СНТ как юридическое лицо также вправе оформить электронную подпись на имя председателя, как основного лица, подписывающего документы и отчетность.

Услугу по выдаче электронной подписи оказывают Удостоверяющий центр ФНС России и авторизованные им доверенные лица.

Электронная подпись выдается на имя лица, имеющего право действовать без доверенности от имени товарищества, то есть председателя СНТ.

В налоговой инспекции

Оформление квалифицированной ЭЦП через налоговые органы проходит в несколько этапов.

1. Подача заявки на ЭЦП. Ее можно подать как лично, приехав в налоговую инспекцию, так и на сайте налоговой через личный кабинет юридического лица.
   
   
2. Приобретение носителя для записи электронной подписи. Носителем будет являться специальная флешка – токен, сертифицированный ФСБ или ФСТЭК России. Сертификат соответствия, в котором указано на проведенную сертификацию, потребуется в налоговой для выдачи токенов (его можно получить при покупке либо скачать на сайте производителя токена). Приобрести такую флешку можно в специализированных магазинах.
   
   Согласно информации ФНС России, удостоверяющий центр поддерживает USB-носители формата USB Тип-А, в частности: Рутокен ЭЦП 2.0, Рутокен S, Рутокен Lite, JaCarta-2 SE (JaCarta-2 PKI/ГОСТ/SE), JaCarta LT, JaCarta-2 ГОСТ, JaCarta-2 PKI/ГОСТ, JaCarta PKI, ESMART Token, ESMART Token ГОСТ, а также иные.
   
   
3. Председатель СНТ должен будет лично посетить налоговую инспекцию (желательно ту, в которой поставлена на учет организация, хотя это требование не всегда обязательно). С собой необходимо иметь:
   
   3.1 Паспорт;
   3.2 СНИЛС;
   3.3 Сертификат соответствия на токен;
   
   
4. Приобрести и установить на компьютер специальную программу — средство криптозащиты (СЗКИ). Также, возможно, потребуется обновить браузер и иное программное обеспечение.

Для выдачи электронной подписи полномочия председателя СНТ должны быть подтверждены путем регистрации данных о нем, как о руководителе товарищества, в Едином государственном реестре юридических лиц. Подпись от имени СНТ может получить только человек, избранный общим собранием на основании протокола, который предоставляется в налоговую инспекцию для целей регистрации.

Для целей официального подписания документов потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись. Для ее формирования используются сертифицированные средства криптографической защиты информации (СКЗИ).

Через доверенных лиц ФНС

ФНС предоставило полномочия по оформлению электронных подписей специальным удостоверяющим центрам – партнерам (доверенным лицам). Список аккредитованных центров для выдачи подписей обновился в 2021 году. ФНС осуществило переаккредитацию, которую прошли не все ранее действовавшие центры.

При обращении не напрямую в ФНС, а к удостоверяющему центру – партнеру за электронной подписью необходимо проверить, прошел ли этот удостоверяющий центр переаккредитацию.

Сколько стоит?

ФНС не взимает плату за выдачу электронных подписей. Запись нужных файлов на флешку будет произведена бесплатно.

Но при этом придется за свои деньги приобрести сам токен и лицензию на программу криптозащиты для работы с ним. Также может потребоваться дополнительно адаптировать подпись для работы на различных порталах, требующих специальных расширений ЭЦП – закупки, торги и т.п. (хотя для СНТ такая необходимость возникает редко).

Итоговая стоимость оформления базовой подписи для СНТ составляет 1 – 2 тысячи рублей.

В случае, если электронная подпись оформляется еще на одного сотрудника (к примеру, бухгалтера, который будет сдавать отчетность), все действия необходимо будет проделать снова.

Срок действия

Электронная подпись выдается на конкретное лицо, избранное председателем СНТ. Если срок полномочий закончился, или председатель сменился по иной причине, необходимо будет переоформить электронную подпись на вновь избранного председателя.

Переоформить ЭЦП необходимо будет и в том случае, если истек срок ее действия. Стандартный срок составляет 1 календарный год. Председатель СНТ как владелец электронной подписи должен следить за сроком ее действия и своевременно переоформлять, иначе подпись перестанет действовать.  

Где можно использовать

Электронная подпись дает возможность работать на различных электронных площадках и сервисах, а также взаимодействовать с государственными органами. Для СНТ особенно важным является именно это направление по предоставлению бухгалтерской и налоговой отчетности в электронной форме.

ЭЦП делает подачу отчетности от имени СНТ значительно удобнее (а в некоторых случаях является единственно возможной формой подписания документов).

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Материал взят с платформы «Из СНТ»:
https://izsnt.ru/poluchenie-elektronnoy-podpisi-dlya-predsedatelya/

В статье «На шаг ближе-4» мы ознакомились с официальными отзывами Комитетов (по Аграрным вопросам и по Строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) и Правового управления Госдумы на законопроект Росреестра о внесении изменений в 217-й ФЗ. Вспомним основные выводы, которые мы сделали:

• Хорошо, что в первом чтении приняли. Процесс пошёл, лёд – тронулся.

• Понятно в какую сторону будет развиваться текст – будем исправлять не исправленное. Сомнения берут насчёт самого процесса исправления. Пример с включением территорий СНТ в населённые пункты показывает, что исправить можно путём удаления лишних слов. Типа не регулирует, ну и чёрт с ним. Потом как-нибудь еще допилим.

• Опытные задаются вопросом – а когда будет уже? В текущем варианте законопроекта закон вступает в силу с момента опубликования. За исключением подпункта И статьи 4. Про что там? А там про «и) дополнить частью 212 следующего содержания: «21(2). Заочное голосование также может быть проведено с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг.»;». Ну да. Надо время подготовить.

• Ни в одном из замечаний Комитетов (и примкнувшего к ним Правового управления) тема несоответствия законопроекта и Гражданского Кодекса (свежей статьи 181.2) не затронута. Возможно будет, конечно. Но это не точно.

• И самое-самое-самое. Навскидку текст законопроекта, который проходил общественное обсуждение и текст, дошедший до Госдумы – РАЗНЫЕ тексты. Как минимум в трёх местах. Но это тема для отдельной статьи. Для разнообразия назовём её «На шаг дальше».

Вот по последнему пункту и посмотрим внимательнее.

Напоминаем – на то, что тексты отличаются, мы наткнулись почти случайно, когда копнули тему перевода территорий СНТ в населенные пункты. В текущей версии законопроекта этого пункта (был изначально, в феврале 2021) просто нет.

Зачем мы сравниваем тексты двух законопроектов?

Ответ на поверхности, мы просто пытаемся понять в какую сторону работает законодатель – упрощения, детализации или сокращения текста (и, соответственно, глубины регулирования).

Итак. Чем же отличается текущий текст законопроекта от того, который проходил общественное обсуждение?

В первую очередь надо сказать, что тексты в принципе РАЗНЫЕ. Речь не о нескольких пунктах, они разные вообще. Пункты переезжают, исчезают, группы пунктов преобразовываются в статьи и т.д. Берём микроскоп и читаем.

Что исчезло из Законопроекта

• Больше нет проблематики перехода территорий СНТ в населённые пункты. Тот факт, что один из Комитетов Госдумы на это обратил внимание, делает вероятность возврата исчезнувшего пункта ненулевой, но и гарантий, что тема будет как-то упомянута в Законопроекте ко второму чтению, тоже нет. Плохо, хотя и исчезнувшая формулировка сама по себе была грустной, т.к. ничего не объясняла, а просто относила этот процесс к полномочиям субъекта РФ, что, по сути, и так понятно.
  
• Исчез пункт (очень такой спорный) о разнице в членских взносах для Членов СНТ и индивидуалов. Напомним, текущая формулировка в 217-м «устанавливаются равными», в первом варианте Законопроекта предлагалось заменить на «не может превышать». А теперь его нет вообще, то есть предполагается, что останется текущая формулировка, «равные». И это, надо признать, хорошо.
  
•  Больше нет и пункта про целевое использование садовых участков. Изначально предлагалось дополнить Закон статьёй 6(1), в которой было бы написано, что «Собственники и иные правообладатели садовых и огородных земельных участков обязаны использовать такие земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также соблюдать при использовании иные требования, установленные земельным законодательством. Признаки неиспользования садовых и огородных земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации». Вот это плохо, ибо обязанность использования по целевому назначению прямо в 217-м позволило бы решить ряд важных проблем. Но нет. Это слишком круто.

С исчезнувшими пунктами разобрались.

Что добавилось нового в тексте.

• Серьёзно обновился раздел о внесении изменений в Земельный и Градостроительный Кодексы. В основном все крутится вокруг отмены обязательности проекта планировки и нюансов предоставления земельных участков. Добавилось и хорошо. Меньше будет несоответствий. По статьям 2, 3 и 4 можно с уверенностью сказать, что законодатель просто более внимательно подошёл к анализу смежных законов.
  

• К изменениям статьи 8 добавился пункт 4 проектируемой части 2. О внесении в Устав (в Положение о собрании) «порядка хранения и учёта результатов [электронного] голосования».
  

• Проектируемая 17 статья получила ряд дополнений. О них – ниже.

Самая объёмная часть изменений – смысловая.

Вообще, варианты Законопроектов очень трудно сравнивать просто читая, так как масса пунктов из Старого законопроекта сменила свое «местопребывание» в тексте Нового за счет образования новых логических групп, пунктов и даже статей. Тем не менее – попробуем.

Самая важная статья – 17, «Особенности принятия решений общего собрания членов товарищества с применением электронных или иных технических средств» (в законе была 17-я, Компетенции общего собрания, но будет новая).

По сравнению с вариантом 2021 года Вариант-2022 более стройный и содержит в себе массу изменений «по мелочам», но, когда речь идёт про голосование на ОСЧ, каждая мелочь важна. Смотрим 17-ю и не только её.

1.Разделили часть 1, про уведомления. Теперь три пункта в статье (был один, и без упоминания информационного щита товарищества), то есть: уведомление о собрании направляется в виде электронного сообщения (СМС или электронная почта), размещается на сайте или в информационной системе товарищества и размещается на информационном щите.

2. Существенно расширена (в том числе за счет пунктов, находившихся в старом варианте в других местах) часть 2 – Содержание уведомления. Ранее требовалось только указать перечень вопросов, дату и время голосования, теперь же целый список:

 «В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества путем очно-заочного, заочного голосования с применением электронных или иных технических средств наряду со сведениями, указанными в части 15 статьи 17 настоящего Федерального закона, указываются дата и время начала и окончания заочного голосования по вопросам повестки общего собрания членов товарищества, сведения об используемых электронных или иных технических средствах, а также адрес электронной почты и (или) номер телефона для направления участниками общего собрания подтверждения факта участия в голосовании и решений по вопросам, включенным в повестку общего собрания членов товарищества, либо иной порядок подтверждения факта участия в голосовании и направления таких решений, установленный уставом товарищества.»

И тут есть несколько скрытых противоречий. Например, такой объем информации в СМС (70 символов же на кириллице!) отправить в одном СМС невозможно, это будет пачка СМС. Много букф (с). Значит, по-хорошему, СМС, как вариант уведомления не надо упоминать вовсе? Даже если будет пачка СМС (3-4-5 штук), то, простите, где гарантия, что не оспорят? Написано – «сообщение», а тут «сообщения» ведь… Да и СМС (по опыту) отнюдь не дешёвый вариант.

Далее, электронная почта есть не у всех, а список вариантов закрытый! То есть либо СМС, либо почта. Дичь, однако!

3. Внезапно поменялся срок проведения голосования «с использованием электронных и технических средств». Был не менее 3 дней, стал – не менее 7. В большинстве случаев, конечно, ерунда, но и не надо забывать, что есть организованные товарищества, которые и за 1 день проведут… а тут – минимум 7. Плохо, «не менее 3-х» было оптимально.

4. Голосование «путём передачи коротких текстовых сообщений» неожиданно выделилось в отдельный пункт и вызывает массу вопросов. К форме и содержанию такого СМС, в том числе. Предполагается наличие пункта, в котором должен быть приведён список типа «…содержит номер вопроса в повестке и однозначно трактуемое решение собственника». Иначе это не решение, а задача. Причём с печальными судебными перспективами. То есть для понимания – на заочном собрании вам предлагается свое решение отправить в виде СМС. Что там писать? Как написать так, чтобы принято было к подсчёту? Надо ли подпись ставить? Чёрная дыра какая-то… Плохо.

5. Пункт 7 в редакции нового законопроекта (в старом был пунктом 6) также изменился.

• Слово «Идентификация» заменено на «Проверку личности» лица, «сведения о котором содержатся в реестре членов товарищества и которое заявило о своем участии в общем собрании членов товарищества посредством отправления сообщения с адреса электронной почты и (или) с номера телефона, содержащихся в указанном реестре.». При этом добавлено предложение о том, что в случае голосования на портале государственных/муниципальных услуг «проверка личности» осуществляется через ЕСИА. Красиво написано, но как-то внезапно отсекаются ранее озвученные «информационные системы». То есть с портала – ЕСИА, без портала – как хотите? А если у информационной системы есть модуль для работы с ЕСИА это не считается «проверкой личности»? В пункте описан способ «посредством отправления сообщения с адреса электронной почты и (или) с номера телефона, содержащихся в указанном реестре». Вроде и логика есть, а, с другой стороны, как на минном поле… Плохо.
  
• Направление участниками голосования своих решений конкретизировано, добавлено к бывшему «отправления сообщения с адреса электронной почты и (или) с номера телефона» еще и «либо с использованием сайта товарищества в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (при наличии сайта), иного сайта или информационной системы, указанных в уставе товарищества». Вкупе с предыдущим пунктом вообще каша. Не то, чтобы плохо, но мутно. Хорошо, что следующий пункт про отправку подтверждения о получении решения не изменили.
  
• Неожиданно (прямо действительно неожиданно) получает разрешение вопрос о тайне голосования. Не было ранее такого пункта, теперь есть – [условие проведения голосования с применением электронных и технических средств] «обеспечение тайны голосования в случае, указанном в части 5 статьи 16 настоящего Федерального закона.» Хорошо. Даже отлично.

6. Еще один глубокомысленный пункт (вернее два пункта – один про очку, другой про заочку и очно-заочное), которого ранее не было.

«При проведении очного голосования с применением электронных и иных технических средств, предусматривающего совместное дистанционное участие, может предусматриваться также возможность присутствия лиц, обладающих правом голосовать на общем собрании членов товарищества, в месте его проведения, либо, если это предусмотрено уставом товарищества, место его проведения не определяется и возможность присутствия в таком месте не предусматривается. При проведении указанного голосования может осуществляться его видеозапись.». В переводе на общеупотребительный русский язык: если у вас голосование очное, да еще электронное (дистанционно – это типа конф-колл или Zoom), то на нем может присутствовать лицо, которое могло бы присутствовать на обычной очке. А в следующем пункте тоже самое для «направления решений» для заочного и очно-заочного. Ну так-то оно само по себе логично… Пусть будет.

7. Следующий пункт слегка видоизменился, но, по сути, содержит правильную и логичную вещь – Электронное собрание оформляем Протоколом «с указанием результатов голосования и приложением информации о решении каждого участника голосования по пунктам повестки такого собрания, сведений об участнике голосования <…>, а также с указанием даты и времени поступления лицу, осуществляющему подведение итогов такого голосования, решения участника голосования.». Отлично.

8. Разбавили дальше двумя пунктами формального содержания (в старом не было) – Видеозапись собрания прилагается к протоколу и при очном-дистанционном место проведения не указывается. Пусть будет.

9. Резко поменяли концепцию для мелких садоводств (численностью, не превышающей 60 человек). В старом варианте было возможно по решению собрания обойтись БЕЗ Правления, в текущем – должно быть 3 человека. Не стали давать полной воли Председателю. Логично.

10. Приём в члены товарищества также пока отнесен к полномочиям Правления, а не общего собрания. И срок – не более 30 дней с момента получения заявления о приёме.

11. Ну и напоследок напомним, что возможность перевода из несостоявшейся очки в очно-заочную форму более законом не предусматривается.

Пришло время подвести итоги. По плану через неделю (8 апреля 2022 года) должно состоятся заседание Госдумы, на котором, возможно, законопроект будет прият во втором чтении.

Пока мы наблюдаем, что сближения с Гражданским кодексом не происходит, трактовки форм проведения собраний разбавлены «электронными и техническими средствами» и «дистанционным участием», остальные новеллы статьи 181.2 ГК пока в законопроекте не объявились.

Да и, будем честными, революция какая-то невеликая получилась. По сути, более-менее изложен накопленный товариществами опыт, однако он даже систематизирован как-то не слишком. Ну что же, остается только ждать.

sapienti sat (лат. Умному — достаточно)

К законопроекту Росреестра о внесении изменений в 217-ФЗ мы обращались не единожды. Планируемая революция тревожит, терзает и внушает надежду.

Начали мы с результатов общественного обсуждения, это ТУТ;

Плавно перешли к внесению изменений в Гражданский кодекс РФ, это было ТУТ;

И потом сравнили законопроект и ГК ТУТ.

Вспомним, какие выводы мы сделали в последнем материале (На шаг ближе-3).

Итак, что есть в Гражданском Кодексе и нет в законопроекте:

• В ГК появилось понятие дистанционного голосования. В законопроекте все свалено в кучу, названную «с использованием электронных или иных технических средств».

• В ГК появилось право по желанию (ибо иное не оговорено) совместить очное и заочное голосование. В законопроекте этого нет. И, к слову, логику 217-го, когда к форме собрания жёстко привязаны полномочия решения определенных вопросов, эта «свобода выбора» нарушает. Другой вопрос – а нужна ли она, такая логика?

• В законопроекте [пока] вообще нет разделения на «Собрание» (как процесс) и «Заседание» (как событие).

• В законопроекте нет раздела про правила оформления Протокола собрания. Возможно, он там и не нужен, однако здравый смысл подсказывает – лучше бы был.

• В законопроекте отсутствует понятие «Документ, содержащий сведения о голосовании», используется формулировка «решение участников голосования». На наш просвещенный взгляд это далеко не идентичные понятия.

Что есть и в законопроекте, и в ГК.

Формулировки могут отличаться, но концептуально мысль совпадает:

• В законопроекте описана необходимость явного указания правил проведения собраний в Уставе (Положении). В ГК есть однозначное соответствие, в той части, что правила игры должны быть описаны.
  
• Указана в законопроекте также обязанность описания в Уставе конкретных случаев, когда решение на собрании может быть принято с использованием электронных или иных технических средств. Там же, тогда же. То есть либо решение 100% членов, либо – Устав.
  
• В законопроекте и в ГК присутствует ряд слов и фраз, касающихся идентификации физического лица. В ГК поменьше, в Законопроекте – побольше. Но есть и там, и там.

Что есть в законопроекте, и нет в ГК, то есть в чем [пока] проявляется «специальный характер» 217-го ФЗ.

• Связка Реестра членов и процесса идентификации физического лица. Это верно, это нужно. Почта и/или телефон берется не из воздуха.
  
• Установление критически важных параметров для собрания – сроков уведомления, продолжительности собрания и т.д. И это верно и нужно.
  
• Обратная связь при получении «Решения на собрании». То есть подтверждение получения Решения на собрании со стороны Организатора собрания. Отличная, годная штука.
  
• Императив непрерывности собрания, проводимого с использованием электронных или иных технических средств. Логично.
  
• Раскрытие информации в Протоколе с указанием варианта идентификации физического лица. Крайне важно.

Вспомнили. Выводы сделали (еще раз). Так что случилось-то?

А случилось, что 10 марта 2022 года Госдума в первом чтении законопроект приняла. Технология принятия законов нам известна. Первое чтение – концептуально, второе – внесение изменений «по заявкам избирателей депутатов», третье – запятые и пропущенные буквы. Хотя это не точно. Точно, что не всегда так. Но чаще всего.

И тем не менее, принятие законопроекта сопровождалось некими замечаниями от профильных комитетов. Их, собственно, было всего три:

• Комитет по аграрным вопросам (председатель Кашин Владимир Иванович, КПРФ, садовод «со стажем» и образованием. Образование – без кавычек, все серьёзно)
  
• Комитет по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Пахомов Сергей Александрович, Единая Россия, бывший глава Сергиево-Посадского района МО и много, где еще был. Историк по первому образованию.)
  
• Правовое управление Госдумы (исполняющий обязанности начальника Воронин Дмитрий Юрьевич).

Что же нам написали депутаты и штатные сотрудники Госдумы в комментариях? Удивимся, но написали все верно и правильно. В принципе не все, что хотел народ, но с точки зрения текста законопроекта, замечания исключительно грамотные. Итак:

Замечания Правового управления:

• С разбега в «десятку». Статья 17 по законопроекту должна претерпеть серьёзные изменения. Должен появится, например, новый пункт 1. Кто понимает – вместо «К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся: …».  И этот пункт будет (по плану) гласить: «Общее собрание членов товарищества вправе принимать решения по иным вопросам деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, не предусмотренным частью 1 настоящей статьи.».  То есть, либо мы проектируем п.2, и тогда у нас после «исключительной компетенции» будут «[ОСЧ] вправе принимать решения по иным вопросам деятельности <…>, не предусмотренным частью 1 настоящей статьи.», либо мы попадаем в замкнутый круг, где в принципе перестаёт быть понятным, что же мы на собрании имеем право принять. О чем, собственно, Правовое управление и пишет – «в связи с этим не ясно, в каком порядке будут приниматься решения <…> по данным вопросам».

• Дальше – больше. Проектируемая статья 17 закона в п.3 содержит следующий пассаж: «3. При проведении очного голосования, предусматривающего совместное дистанционное участие, в уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества указываются перечень вопросов, подлежащих рассмотрению на общем собрании членов товарищества, способ проведения такого голосования, предусмотренный частью 7 настоящей статьи, дата, время и место проведения общего собрания членов товарищества (в случае проведения голосования, предусматривающего возможность присутствия), а также сведения об используемых электронных или иных технических средствах.». Правовое управление намекает, что в упомянутой части 7 не содержится «способ», в ней описаны «условия» проведения очки с дистанционным участием. Такая же ситуация в части 10, там про оформление протокола, включая приложение решений, отправленных в электронном виде.

•  Следующий опять – не в бровь, а в глаз. Размытость формулировки по поводу собственно ресурса, где будут проводиться «электронные голосования» вызывает у Правового управления закономерный вопрос, а личность то мы как проверять будем, если это (внезапно) не Госуслуги и не ЕСИА? На самом деле вопрос практически (в прямом смысле слова – на практике) решён, однако с такой формулировкой в законе мы опять отправимся в суд.

• Последнее, за что зацепился острый взгляд штатных аппаратчиков Госдумы – это ряд пунктов законопроекта, по которым УЖЕ есть изменения в законе. Упомянут один (а их больше трёх точно) – абзац второй пункт 2.10 статьи 137-ФЗ (о введении Земельного кодекса). Если нам удалось верно расшифровать послание, то речь идёт о пункте про «Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.». Юристы честно сказали – такое изменение уже принято в первом чтении в рамках другого законопроекта (вот он https://sozd.duma.gov.ru/bill/496293-7).

Замечания Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству:

Ну что сказать. Ребята поработали на 5 баллов.

• Первым зацепили оформление общедолевой собственности на земли общего пользования. В законопроекте предлагается отменить необходимость изготовления проекта планировки и не 100 процентами, а 2/3 садоводов принимать решение. В Комитете пошли дальше – раз вы хотите 2/3 голосов общего собрания членов принимать решения об оформлении в общедолевую собственность, то НЕчленов-то куда дели? То есть – не спасает предложенная формулировка. Но и дальше пошли! Если изменение числа участников голосования не спасает, то надо сделать так, чтобы ОБЩЕДОЛЕВАЯ возникала АВТОМАТИЧЕСКИ, при регистрации прав! А стимулом может служить, по мнению комитета, ЛЬГОТНОЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ. Механизм такого налогообложения, понятно, не прописан.

•  Но и на этом не остановились! Следующий абзац Заключения Комитета напоминает нам о том, что не все, что «земля общего пользования» для одного СНТ таковая для другого. Она является «транзитной» и используется для нужд нескольких СНТ. От себя добавим, что не только земля – кабели, трансформаторы, водопровод… много чего еще. Комитет делает следующий вывод – предлагаемые изменения в 217-ФЗ только «усугубит уже имеющиеся проблемы у садоводов, связанные с правами на земельные участки общего назначения». А ведь верно….

• Но и это еще не всё. Следующий пункт касается проектируемого отказа от проекта планировки. Там все просто – противоречит Градостроительному Кодексу и вообще, «противоречат предмету регулирования».

• Дальше вообще начинается что-то фееричное.   Настолько, что цитировать придётся практически весь пункт. Читаем и наслаждаемся:

«2. Законопроектом предлагается в уставе товарищества определять правила определения размера взносов, предусматривающие порядок их расчета в виде текстового описания и (или) формулы расчета.

При этом, указанные положения должны применяться по аналогии при расчете размера платы за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом.

Вместе с тем, законопроектом предлагается определить порядок расчета взноса без какого-либо дифференцирования его состава и размера, а также какой-либо зависимости от фактического использования садоводами такого имущества, размеров земельных участков садоводов. Следует также принять во внимание, что если имущество создается за счет целевых взносов членов товарищества (обособленное имущество юридического лица — статья 48 Гражданского кодекса Российской Федерации), то оно становиться собственностью товарищества как юридического лица, а не садоводов (часть 3 статьи 24 Федерального закона). Товарищество, как юридическое лицо, являясь собственником имущества, самостоятельно несет 6 бремя содержания такого имущества (статьи 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации). Садоводы используют для ведения садоводства или огородничества помимо имущества общего пользования автономные ресурсы (скважины, септики и другое имущество).

Комитет полагает, что модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с ведением гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и земельных участков общего назначения с общей инфраструктурой, должна обеспечивать поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, находящегося на территории товарищества, и конкретизировать, в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого садоводами для общих нужд. Такая модель должна включать в себя нормы, призванные урегулировать не только порядок расчета размера взноса и его соотнесение с размером платы за управление и содержание имущества общего пользования, в частности определять условия их установления и взимания, их состава и размера, а также критерии, на основе которых определяются их состав и размер.

Полагаем целесообразным, в целях обеспечения прозрачности и объективности размера взноса, обоснованности платы за указанные выше услуги, доработать законопроект. Это позволит стабилизировать отношения между товариществом и садоводами.»

Мы в восхищении. Серьёзно. Это даже круче, чем «хочешь мира – готовься к войне».

• Следующая тема также очень интересна. В целом Комитет поддерживает проведение «электронных голосований», при этом напоминает, что реализацию механизма таких голосований посредством портала Госуслуг можно было бы сделать за счет средств федерального бюджета (проект «Цифровое государственное управление»), да и участие регионов в разработке (доработке) информационных систем тоже хорошо. Зачёт Комитету.

Замечания головного Комитета – Комитета по аграрным вопросам:

Заметная тяжеловесность текста Заключения этого Комитета тем не менее никак не умаляет его очевидных достоинств. И тут тоже все правильно изложено.

И опять будем цитировать, ибо написано все красиво. Итак:

«Одной из самых острых проблем в финансово-хозяйственной деятельности садоводческих и огороднических товариществ остается проблема к определению размеров взносов.

Законопроект предлагает уточнение в установлении правил определения размеров взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета.

Так, пунктом 3 статьи 1 законопроекта предлагается дополнить статью 14 Закона № 217-ФЗ частью 7(1) следующего содержания: «7(1). Указываемые в уставе товарищества правила определения размера взносов должны предусматривать порядок расчета размера взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета. Положения настоящей части применяются по аналогии при расчете размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона.». Вместе с тем, часть 3 статьи 5 Закона № 217-ФЗ не содержит нормы по расчету размеров платы.

Согласно Пояснительной записке к законопроекту законопроектом предлагается не ограничивать граждан в возможности установления различных подходов к формированию размера взносов, наделив товарищества правом самостоятельно устанавливать правила определения размера взносов в уставе товарищества, предусмотрев при этом основные условия определения таких взносов (расчет взносов должен содержать текстовое описание и (или) формулу расчета).

При этом, по мнению Комитета указанный подход не позволяет учесть все особенности формирования расходов товарищества.

Законом № 217-ФЗ предусмотрены два подхода к определению размера взносов: в равных долях для всех членов товарищества либо для отдельных членов товарищества в зависимости от объема принадлежащего им имущества,  вследствие чего в отдельных случаях происходит необоснованное перераспределение бремени содержания имущества общего пользования товарищества в отношении отдельных членов товарищества, возникновение спорных ситуаций, несогласие с принятыми решениями общего собрания со стороны граждан, ведущих садоводство или огородничество.

Предлагается проработать возможность установления законодательной возможности применения дифференцированного подхода в зависимости от объема принадлежащего собственнику имущества или от фактического использования имущества общего пользования при установлении размеров взносов.

Также представляется возможным предусмотреть возможность сокращения доли обязательных расходов для льготных категорий граждан, установленных действующим законодательством.»

Вот это верно, это правильно, это нужно. Более того – это нужно было сделать изначально.

• Далее Комитет обращает внимание на то, что нуждается в урегулировании вопрос о передаче общего имущества в собственность ресурсоснабжающих организаций (если конкретно – то определения условий такой передачи), а также вопросы использования и обслуживания электрических сетей.

• Еще один пункт про содержание птиц и сельскохозяйственных животных. Тоже все плохо, надо допилить законопроект.

• Дальше два самых интересных пункта! Комитет указывает на то, что законопроектом не урегулирован вопрос по заброшкам (и это действительно так, ни слова об этом) и вопрос по присоединению СНТ к населенным пунктам. А вот это уже не совсем так.

В процессе подготовки законопроекта и движения его от общественного обсуждения через Правительство в Госдуму из него (случайно, внезапно, по предварительному сговору – нужное подчеркнуть) исчезли ряд пунктов. В том числе и о присоединении территорий садоводств к населённым пунктам. Вот цитата из законопроекта версии от 29/01/2021:

«в) часть 11 [о статье 23 речь] изложить в следующей редакции:

«11. Садовые, огородные земельные участки и земельные участки общего назначения могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения.»;

г) часть 12 изложить в следующей редакции:

«Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Критерии, при соблюдении которых территории садоводства или огородничества могут быть включены в границы населенного пункта либо в границах территории садоводства может быть образован новый населенный пункт, устанавливаются субъектами Российской Федерации.»;» 

В текущем тексте законопроекта это части вообще нет! Совсем. Ну а раз нет, то Комитет по аграрным вопросам и поднимает тему, мол «не урегулировано». Из чего можно сделать вывод, что с изначальным текстом Комитет не знаком. Иначе написали бы «вернуть». Вот такая загогулина, понимаешь! (с) Ельцин.

4. Общие выводы.

• Хорошо, что в первом чтении приняли. Процесс пошёл, лёд – тронулся.

• Понятно в какую сторону будет развиваться текст – будем исправлять не исправленное. Сомнения берут насчёт самого процесса исправления. Пример с включением территорий СНТ в населённые пункты показывает, что исправить можно путём удаления лишних слов. Типа не регулирует, ну и чёрт с ним. Потом как-нибудь еще допилим.

•  Опытные задаются вопросом – а когда будет уже? В текущем варианте законопроекта закон вступает в силу с момента опубликования. За исключением подпункта И статьи 4. Про что там? А там про «и) дополнить частью 212 следующего содержания: «21(2). Заочное голосование также может быть проведено с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг.»;». Ну да. Надо время подготовить.

• Ни в одном из замечаний Комитетов (и примкнувшего к ним Правового управления) тема несоответствия законопроекта и Гражданского Кодекса (свежей статьи 181.2) не затронута. Возможно будет, конечно. Но это не точно.

• И самое-самое-самое. Навскидку текст законопроекта, который проходил общественное обсуждение и текст, дошедший до Госдумы – РАЗНЫЕ тексты. Как минимум в трёх местах. Но это тема для отдельной статьи. Для разнообразия назовём её «На шаг дальше».

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

В случае продажи земельного участка на территории садоводческого товарищества членство в СНТ автоматически прекращается. При этом бывший собственник земельного участка обязан уведомить правление о продаже. Ответственности за неисполнение этой обязанности не установлено. При этом правление может взыскать с бывшего члена расходы, связанные с несвоевременным уведомлением (но только в том случае, если удастся доказать, что они понесены).

Основания прекращения членства при продаже участка

Как следует из Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» от 29 июля 2017 года, членами СНТ могут быть только граждане – собственники земельных участков, расположенных на территории товарищества.

Прекращение права собственности на земельный участок в случае его продажи другому лицу будет являться безусловным основанием для прекращения членства в СНТ. Это следует из статьи 13 Федерального закона № 217-ФЗ.

Порядок выхода при смене собственника участка

От бывшего собственника не требуется каких-либо заявлений о выходе из СНТ. Единственная возложенная на него законом обязанность – уведомить правление о прекращении права его собственности на земельный участок.

Уведомление должно быть направлено в письменной форме по адресу правления СНТ (т.е. официальному адресу садоводческого товарищества). К нему должна прилагаться выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая смену собственника участка (ст. 13 п. 10 Федерального закона № 217-ФЗ).

Закон устанавливает 10-дневный срок для направления уведомления о смене собственника участка в СНТ. Этот срок отсчитывается с даты, когда право собственности было зарегистрировано за новым владельцем.

Данные о смене собственника необходимы правлению, чтобы внести изменения в реестр членов СНТ и правильно рассчитывать взносы.

Образец уведомления в правление

Уведомление о смене собственника земельного участка составляется в свободной форме. Его примерный образец приведен ниже.

Когда членство в СНТ будет прекращено

Датой выхода из СНТ при продаже земельного участка в нем будет день, когда право собственности на земельный участок зарегистрировано за новым владельцем в Едином государственном реестре прав на недвижимость (п. 9 ст. 13 Федерального закона № 217-ФЗ).

Даже если правление было уведомлено существенно позже этой даты, на срок прекращения членства в СНТ это никак не повлияет.

Что будет, если не уведомить

Закон № 217-ФЗ возлагает на бывшего собственника земельного участка обязанность уведомить правление СНТ о прекращении права собственности. Правление не должно самостоятельно отслеживать изменения в правах всех садоводов.

Если обязанность по уведомлению не выполнена или выполнена не вовремя, СНТ может взыскать с бывшего собственника расходы, связанные с отсутствием достоверной информации о его статусе. Но на практике такие расходы обычно незначительны и редко взыскиваются.

Обычно единственные издержки, которые необоснованно несет садоводческое товарищество из-за недостоверной информации о продаже земельного участка бывшим членом товарищества – это почтовые расходы на направление ему уведомлений о собраниях или иной информации. Их суммы незначительны, в связи с чем от идеи взыскания их в судебном порядке отказываются.      

Что будет со взносами

С момента выхода из членов СНТ в связи с продажей земельного участка бывший собственник не обязан уплачивать какие-либо членские или целевые взносы.

Основанием для взимания членских и целевых взносов является членство в СНТ. С лиц, не являющиеся членами СНТ (так называемых индивидуалов) могут взыскивать расходы на нужды СНТ в размере, не превышающем взносов для членов. Однако для продавшего свой участок бывшего собственника любые подобные взносы на будущее становятся неактуальными.

Если недвижимость на территории садоводства продана, с момента прекращения права собственности правление не имеет права взыскивать с бывшего садовода какие-либо платежи.

Новый собственник участка самостоятельно решает вопрос о том, вступать ли в СНТ. Решение предыдущего собственника об этом не имеет какого-либо значения.

Прекращаются ли долги по взносам

В отличие от взносов, которые еще только предстоит взимать, ранее накопленные долги по уплате целевых или членских взносов не прекращаются автоматические одновременно с продажей земельного участка.

Если задолженность по взносам образовалась в период, когда бывший член СНТ еще был собственником земельного участка, этот долг сохраняется за ним. Он обязан погасить задолженность. Если это не сделать добровольно, правление садоводства может взыскать взносы в принудительном порядке через суд.

В договоре купли-продажи земельного участка стороны могут установить, что покупатель погашает задолженность предыдущего владельца по уплате членских и целевых взносов. Но и в этом случае СНТ все равно может обратиться в суд к предыдущему владельцу, а ему придется разбираться в суде с покупателем, который не исполнил свои обязательства по договору.

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Рынок недвижимости полон предложений о продаже жилплощади. Однако по красивой картинке достаточно сложно понять, есть ли какие-то проблемы у выставленного на продажу объекта. Ограничения прав собственности на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи. Что такое обременение? Какие бывают виды обременений и можно ли узнать об их наличии?

Что такое обременение на объект недвижимости?

Обременение – это вид ограничения права собственности на объект недвижимости (дом, квартиру, земельный участок и т.д.).

Как узнать, зарегистрированы ли в ЕГРН обременения объекта недвижимости?

Выяснить это можно, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней нужно обратить внимание на реквизит №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» раздела 2. В нем указываются сведения о наличии обременений, в том числе вид (например, аренда ипотека), предмет (например, часть объекта недвижимости), срок, на который установлено обременение, лицо, в пользу которого оно установлено. Если обременений нет, то в данном реквизите будут указаны слова «не зарегистрировано».

Заказать и получить выписку из ЕГРН можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг или на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». Также можно обратиться с соответствующим запросом в МФЦ.

Информацию о наличии зарегистрированного в ЕГРН обременения можно также получить с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра. Сервис позволяет получить информацию о номере регистрационной записи и дате регистрации обременения.

Какие бывают обременения:

Ипотека

На сегодняшний день самым распространенным видом обременения является ипотека. До ее полной выплаты имущество находится в залоге у кредитора, которым, как правило, выступает банк. Соответствующая запись о кредиторе вносится в ЕГРН. Таким образом, владелец недвижимости не может совершить сделку без согласия банка.

Можно ли купить квартиру, которая находится в ипотеке? Можно, при наличии письменного согласия банка. Новый собственник в этом случае становится на место предыдущего залогодателя и несет все обязанности по выплате кредита.

Как снять обременение после погашения ипотеки?

Сегодня ряд крупных кредитных организаций самостоятельно подают в Росреестр документы о погашении регистрационной записи об ипотеке в рамках электронного взаимодействия с Росреестром. В этом случае собственнику не нужно запрашивать никаких документов. В течение 3 дней запись об ипотеке в реестре недвижимости будет погашена. После завершения процедуры банк сам вас проинформирует, что обременение снято.

Кроме того, законодательство предусматривает другие способы снятия обременения по ипотеке. Например, если выдавалась закладная, то собственник квартиры и банк могут направить в Росреестр совместное заявление, предоставив закладную на объект недвижимости с отметкой об исполнении кредитного обязательства в полном объеме. То же самое хозяин квартиры может сделать самостоятельно, перед этим запросив закладную в банке. Если закладная не выдавалась, собственник и банк также могут составить совместное заявление и подать в орган регистрации прав для снятия обременения.

Арест

Не менее распространенное обременение– арест (запрет на совершение регистрационных действий). Арест имущества должника означает, что им никак нельзя распоряжаться: его невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить.  Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН. Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много:

·        долговые обязательства перед банком или частным кредитором;

·        раздел имущества при разводе;

·        спор о праве на недвижимое имущество.

Как показывает практика, большая часть арестов (запретов) на недвижимое имущество накладывается судом или службой судебных приставов в рамках исполнительного производства. В этом случае суд или территориальное управление Федеральной службы судебных приставов (ФССП) направляют соответствующий документ о принятии обеспечительных мер в Росреестр, после чего государственный регистратор прав вносит в ЕГРН сведения об аресте (запрете) на объект недвижимости.

Как снять арест с объекта недвижимости?

Арест (запрет) можно снять. Но начинать это процедуру надо не с Росреестра. Во-первых, необходимо любым доступным способом, в том числе опираясь на сведения из ЕГРН, уточнить, кто и в рамках какого исполнительного производства наложил арест (запрет) на вашу недвижимость. От этого зависят конкретные дальнейшие действия. Сначала придется исполнить требования судебных приставов (чаще всего, оплатить долги), а затем обратиться с заявлением о прекращении исполнительного производства и вынесении постановления об отмене ареста (запрета).

Постановление об отмене ареста (запрета) судебный пристав-исполнитель направит в Росреестр. Запись об аресте (запрете) будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления в Росреестр соответствующего акта.

Проверить, снят ли арест (запрет) с вашей недвижимости, можно, заказав на сайте Росреестра выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости или с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Если вы увидите, что арест до сих пор не снят, можно обратиться в Росреестр самостоятельно с заявлением о государственной регистрации прекращения ареста (запрета), приложив к нему копию документа об отмене обеспечительных мер (например, решение суда или судебных приставов). В этом случае в течение 3 рабочих дней Росреестр сам запросит в ФССП соответствующий документ. Ответ на такой запрос соответствующие органы также должны направить в течение 3 рабочих дней. Далее после поступления сведений в Росреестр обременение будет снято.

Рента

По договору ренты право собственности на объект недвижимости переходит от одного человека (как правило пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который берет на себя обязательство по пожизненному содержанию бывшего владельца. Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением. В результате на объект недвижимости регистрируется обременение. Распоряжаться таким жильем можно только с предварительного согласия получателя ренты.

Объекты недвижимости с таким обременением приобретают редко, но такое бывает. В этом случае покупатель становится как собственником жилья, так и рентодателем, то есть берет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты.

Какие обременения отследить сложно?

Ряд обременений сложно обнаружить, так как они не указываются в выписке ЕГРН (так как не подлежат внесению в ЕГРН).

Неприятным сюрпризом может оказаться, если в квартире зарегистрирован человек, который ранее отказался от приватизации этой квартиры. По законодательству он имеет пожизненное право пользования жилплощадью. В этом случае, чтобы себя обезопасить, следует попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные на жилплощади граждане.

Кроме того, если квартира досталась по завещанию, в нем может быть прописана обязанность для наследника предоставить другому лицу право пользования квартирой (проживания в ней) — так называемый завещательный отказ. Поэтому, если продавец получил квартиру по наследству, стоит это выяснить и ознакомиться с завещанием.

Также следует обратить внимание, использовался ли при покупке жилья материнский капитал, так как в этом случае квартира должна быть переоформлена на всех членов семьи (родителей и всех несовершеннолетних детей) и не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства. Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН. Также стоит запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства, а также справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится информация о тысячах объектах недвижимости. При этом некоторые из них из-за своей ветхости не подлежат восстановлению или вовсе перестали существовать — например, были снесены или сгорели. Такие объекты необходимо снимать с государственного кадастрового учета, а также прекращать на них право собственности, если оно было ранее зарегистрировано.

Во-первых, это необходимо, чтобы не платить налог на имущество, во-вторых, чтобы поставить на учет и зарегистрировать вновь образованный объект (если, к примеру, вы построили новый дом на месте снесенного).

При каких условиях необходимо снимать объекты с кадастрового учета?

Снять объект с кадастрового учёта можно в связи с его гибелью или уничтожением. Например, объект сгорел, разрушился или был снесен. Это может быть отдельно стоящее здание, сооружение, а также расположенное в здании помещение (например, комната в загородном доме).

Какие документы необходимы?

Чтобы снять с кадастрового учета объекты недвижимости, необходимо представить в орган регистрации прав следующие документы:

– заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Как правило, его составляет сотрудник МФЦ при приеме документов.

ВАЖНО! Если на такой объект зарегистрировано право собственности, то заявление подается одновременно и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности. Если у объекта несколько собственников, то заявление подается всеми правообладателями. Также с заявлением может обратиться представитель правообладателя на основании нотариально удостоверенной доверенности;

– правоустанавливающий документ на объект недвижимости, который вы снимаете с кадастрового учета. Он необходим, если права на объект не были зарегистрированы в ЕГРН;

– акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Документ составляется кадастровым инженером по итогам осмотра места нахождения объекта недвижимости. Он подтверждает, что уничтожена часть здания, в котором было расположено помещение, или же все здание целиком.

Перед заключением договора на выполнение кадастровых работ рекомендуем проверить сведения о заинтересовавшем вас кадастровом инженере в государственном реестре кадастровых инженеров, размещенном на официальном сайте Росреестра.

– судебное решение, если объект снимается с учета по решению суда;

– документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя.

Росреестр упростил процедуру снятия с учета объектов, прекративших существование

В сентябре 2021 года Минюст РФ зарегистрировал приказ Росреестра, устранивший административные барьеры в процессе снятия с кадастрового учета объектов капитального строительства, которые прекратили свое существование.

Правообладатели часто сталкиваются с проблемой отсутствия документов, на основании которых осуществляется снос зданий, а также подтверждается завершение такого сноса. Это связано с тем, что объекты могли прекратить существование задолго до подготовки акта обследования. То есть, к примеру, дом вы снесли несколько лет назад, не делая акт обследования, а снять его с учета решили только сейчас.

Приказ содержит перечень документов в акте обследования, которые предоставляются в орган регистрации прав исключительно при их наличии. Если таких документов нет, то акт обследования готовится без них и указывается причина их отсутствия. Это упростит для правообладателей процедуру снятия объектов с кадастрового учета и будет способствовать актуализации сведений ЕГРН.

Среди документов, отсутствие которых не станет препятствием для снятия объекта с учета: 

• решение собственника о сносе объекта недвижимости;
• уведомление о завершении сноса объекта для органов местного самоуправления;
• решение органа исполнительной власти субъекта или муниципального образования о признании объекта аварийным и подлежащим сносу;
• решение об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов для государственных или муниципальных нужд;
• решение о комплексном развитии территории, на которой был расположен объект и другие.

Куда подавать документы для снятия объекта с кадастрового учета?

Подготовленный пакет документов можно представить следующими способами:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ;
• в электронном виде (при наличии сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• дистанционно, заказав выездное обслуживание с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»).

В результате проведения учетных действий заявителю или его представителю будет выдана выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В графе «Статус записи об объекте недвижимости» будет указано, что объект снят с кадастрового учета и отмечена дата его снятия.

За снятие с кадастрового учета объекта недвижимости и регистрацию прекращения права на объект, прекративший свое существование, государственная пошлина не взимается.

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Для того, чтобы присвоить адрес дому в СНТ, необходимо обратиться в орган местного самоуправления (муниципальное образование) с соответствующим заявлением и документами,  подтверждающими право собственности. В течение 30 дней администрация рассмотрит документы и издаст распоряжение о присвоении адреса.

Зачем нужно

Наиболее частая причина обращений за присвоением адреса – желание оформить регистрацию по месту жительства в СНТ. С недавних пор это стало возможным в связи с изменениями законодательства.

Присвоение адреса в СНТ может быть и не связано с регистрационными действиями. Зачастую этот процесс носит централизованный характер, когда милицейские адреса оформляются для всего СНТ или иного объединения собственников загородной недвижимости.

Обращение может потребоваться и в том случае, если планируется постоянное проживание в СНТ без оформления регистрации, но с необходимостью получения почтовой корреспонденции (подробнее об различиях между почтовым и милицейским адресом читайте ниже в статье.

Оформление адреса не является обязательной процедурой. Оформить право собственности на дом и участок в садоводстве можно и без него.

Как получить

Правовую базу для получения адреса в СНТ составляет Постановление Правительства РФ № 1221 от 19 ноября 2014 года «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов». Оно возлагает соответствующие полномочия на органы местного самоуправления (сельского поселения или иного муниципального образования, в котором находится СНТ).

Адрес может быть закреплен за строением и земельным участком по инициативе государственного органа либо собственника недвижимости. В последнем случае этот процесс будет состоять из следующих этапов:

• Обращение с заявлением о присвоении адреса;
• Рассмотрение этого заявления органом местного самоуправления;
• Инспекция объекта недвижимости специалистом муниципалитета;
• Издание постановления о присвоении адреса;
• Регистрация обновленных данных об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (производится автоматически).

Присвоение адреса осуществляется без оплаты. Образец заявления для заполнения можно получить в местной администрации. Подать обращение можно также через многофункциональный центр предоставления госуслуг МФЦ. А вот удаленное получение адреса через портал Госуслуги пока не предусмотрено законодательством.

Все документы, необходимые для оформления адреса, муниципальный орган должен получить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия с другими организациями. Тем не менее, для ускорения процесса можно приложить к заявлению документ, подтверждающие право собственности на дом и земельный участок в СНТ. На данный момент таким документом является выписка из ЕГРН.

Прилагать какие-либо другие документы – технический план, документы межевания и т.п. не требуется.

Присвоение адреса жилому дому в СНТ осуществляется в течение 18 рабочих дней после обращения заявителя. Далее копия принятого постановления выдается заявителю, а его второй экземпляр передается в Росреестр.

Адреса определяются в соответствии с утвержденными правилами и документацией по планировке территории. Как правило, они включают в себя упоминание СНТ.  Избавиться от него будет крайне затруднительно, поскольку для этого потребуется официально изменить административную структуру соответствующей территории.

Встречаются и другие ситуации, когда адрес земельного участка не совпадает с адресом СНТ. Это может произойти из-за изменений административно-территориального деления, разработки новой градостроительной документации в сельском поселении либо из-за технической ошибки. Выяснить, почему адрес определен тем или иным образом можно в местной администрации.

Для ускорения регистрации собственник недвижимости в СНТ может обратиться в Росреестр самостоятельно с заявлением о внесении изменений в данные ЕГРН в части нового адреса объекта недвижимости.

Изменение адреса

Присвоение нового адреса может потребоваться и взамен уже существующего. Наиболее частый случай – объединение двух или нескольких земельных участков в один. В этом случае старые участки перестают существовать как объекты недвижимости. Поэтому вновь образованному участку придется присваивать адрес заново.

Процедура присвоения адреса не отличается от приведенной выше. Автоматически при кадастровых работах этот адрес определен не будет.  Для его присвоения необходимо обратиться в местную администрацию.

Какой адрес будет присвоен новому земельному участку, зависит от планировочной документации на данной территории. Если на участке окажется несколько строений, по общему правилу они получают один номер дома и корпуса или литеры.

Когда могут отказать

Если за присвоением адреса обращается не собственник участка а иное лицо, не имеющее полномочий сделать это от имени собственника, в выдаче постановления местной администрации откажут.

Другой причиной отказа могут стать неточные границы земельного участка, из-за которых специалисты регистрирующей службы не могут однозначно определить его местоположение, или отсутствие документов по межеванию территории. В этом случае предварительно потребуется провести кадастровые работы по уточнению границ. Сделать это можно, наняв кадастрового инженера, который проведет работы на местности и подготовит документы для внесения данных об уточненных границах в сведения Росреестра.

Как определить, присвоен ли

Перед обращением в местные органы власти за присвоением адреса дому в СНТ имеет смысл проверить, не было ли это сделано ранее. Все официально существующие адреса занесены в специальную базу портала ФИАС.

Федеральная информационная адресная система позволяет искать объекты недвижимости по региону их нахождения и муниципальному образованию. Поиск проводится по кадастровому номеру дома или земельного участка в СНТ (их можно взять из документов на собственность).

Почтовый или милицейский – это одно и то же?

Обычно эти адреса совпадают. «Милицейский» адрес – это официальное определение места положения дома. По нему можно определить, в каком населенном пункте или ином муниципальном образовании находится СНТ, и где именно в нем находится здание.

Милицейские адреса присваиваются только зданиям и строениям, но не земельным участкам. При этом важно, чтобы дом был построен на законных основаниях, с оформлением прав на землю под ним.

Почтовый адрес – менее официальное понятие. Он указывается в договорах, переписке и иных документах с целью получения на него корреспонденции. Он может и не совпадать с милицейским. К примеру, для целей получения почты может быть указан не жилой дом как таковой, а абонентский ящик на ближайшем отделении почтовой связи.