Как выбрать земельный участок?

Это первый материал, подготовленный нашими подписчиками. Первый раз на сайте появится хэштег #изпервыхуст!

Автор — Антон Чичканов — создавал его для популярной группы в Фейсбук. По нашей просьбе материал автором был расширен в части касающейся проверки СНТ «на прочность» как организации.  

Мнение авторов может не совпадать с позицией редакции!

Антон Чичканов

ПОКУПКА УЧАСТКА

Дано:

Два и более участка, правильное направление, от города недалеко.(Google всех юридических пунктов в помощь)

Как выбрать, какой лучше и купив его, не обнаружить «подводных камней» в виде дополнительных расходов, которые могут составлять до 200% от стоимости участка и геморроя на несколько лет.

Постарался собрать все нюансы в одном посте, чтобы при осмотре вы могли составить подробную картину по плюсам и минусам. Дома, за чашкой чая, глядя в свои записи, оцифровав стоимости работ по каждому минусу или экономию по каждому плюсу, в семейном кругу, проводить сравнения и обсуждения.

1. Любой участок необходимо смотреть не один раз, минимум два, но лучше три раза, желательно разными составами.

Вы отдаете не несколько тысяч, и можете смотреть (в пределах разумного) столько сколько надо.

Для чего:

Вы приехали на участок и вам все понравилось, вы летаете в облаках- куда посадить морковку, а куда лучок, и забываете спросить важные моменты.

Всегда необходимо иметь, минимум, одну холодную голову в запасе

2. Проверить качество дома может только понимающий в этом человек. Не подставляйте мужа, брата, тестя или ещё кого мужского пола. Не рассчитывайте, что если я мужик, то должен знать, как устроен дом: тепло и звуко изоляция, фундамент, лаги, крыша,

 системы коммуникации: электрика, вода, отопление

Вызывайте на специализированных сайтах строителя на 1 день и оплатив сумму в 300 раз меньшую стоимости дома, вы получите хоть какую-то внятную информацию куда придется вложиться, а где и «так сойдёт».

Важно!

Кроме качества дома обязательно учитывайте, где на участке стоит дом:

Удобно ли он расположен ко входу на участок, 

Смещён от центра ближе к забору

Соблюдены нормы СНиП — 3 метра от забора

определите, где юг, где север

Узнайте, где встаёт, как идёт в течение дня и где садится солнце.

Обязательно

Все фотографируйте, лучше с видео, из разных углов участка, чтобы дома пройти весь участок ещё раз с холодной головой

3. Время года осмотра участка

В любое время года, приготовьте резиновые сапоги и куртку не для города

Весна — осматривать только после схода снега. Обязательно залезайте вглубь участка и смотрите под ноги — только так вы увидите реальную картину по ежегодному затоплению участка

ВАЖНО

Затопление не так страшно, если соседи уже пользуются дренажными системами, есть ливнёвки, к которым можно подключиться. Если же все в товариществе живут только летом, а вы хотите круглогодично, вы можете откачивать воду за себя и за всех вокруг и не откачав, получить внушительные счета за электричество.

Лето — самое благоприятное время для покупки,

есть те, у кого вы можете спросить,

чем живёт товарищество,

увидеть количество детей на детской площадке,

реальных жителей и количество брошенных домов и участков.

Чем заброшенных участков больше, тем медленнее с развитием товарищества.

Ранняя осень — хорошее время, когда ещё есть кое кто из жителей, и можно скинуть цену, так как дальше не сезон и консервация участка

Зима- самое неподходящее время для осмотра:

Ничего не видно из-под снега: что растет, как подтапливает участок. Нет соседей, чтобы спросить все вопросы, которые описывал выше.

4. Найти всю возможную информацию по названиям товарищества/деревни и близлежащих населенных пунктов:

Поисковики Гугл, Яндекс и другие

Группы в социальных сетях

циан, Авито, Яндекс недвижимость

Позвоните по всем другим объявлениям в этом товариществе, узнайте о товариществе, как в первый раз, договоритесь на осмотр. В этот же день можете провести в еще раз осмотр уже понравившегося ранее участка, тем самым можно попробовать сбить цену и не кусать позже локти, что надо было брать соседний участок.

посмотрите карты Яндекс, на наличие остановок, магазинов и чего вам ещё нужно, например — аптек.

карта вырубок (Google) согласованных застроек на ближайшие три — пять лет, карты мусорных полигонов

5⃣Охрана. Если охраняется, то как и кем.

Идите к сторожу, познакомьтесь, возьмите телефон председателя.

Гуляйте по товариществу именно пешком:

смотрите на дома, на растительность, на уход — благо заборы из профнастила уходят в прошлое

детскую площадку,

забор вокруг товарищества

качество дорог внутри

6. Если участок в СНТ, то обязательно позвоните/поговорите с председателем — сообщите о своем намерении о покупке:

 узнайте о задолженности по участку. Обязательно договориться с председателем о документе, подтверждающем отсутствие/наличие (при оплате получить квиток) задолженности с подписью и печатью.

7. Если участок в СНТ, то слова Председателя (см. п.6) необходимо проверить! Возможно, в этом СНТ существует конфликт, которые перечеркнет все прелести покупки.

Скрытые и открытые конфликты в СНТ реально способны отравить жизнь.

Поговорите с людьми на участках. Спросите — как организовано управление товариществом? Проводятся ли собрания, соответствует ли объем доступных для члена товарищества документов простой логике — смета, например, доступна ли? как утверждалась? Устав, отчеты ревизионной комиссии?

   Недоступность документов, закрытость управления — все это признаки недобросовестного управления СНТ, то есть в перспективе — Ваша головная боль.

Важно понять простую вещь — товарищества “колхозного” типа уходят в прошлое. Бухгалтерия “на бумажке”, все взносы только наличными, отсутствие расчетного счета в банке (и такое бывает!) — признаки надвигающейся катастрофы. Подумайте, стоит ли Вам в этом кино сниматься?

 Вы покупаете дачу не для того, чтобы участвовать в интригах и разборках? Значит, чем лучше вы будете понимать “политическую” ситуацию в СНТ, тем меньше шансов разочароваться в покупке!

8.О чем многие не знают, а если и знают, то боятся:

В интернете есть открытый ресурс, публичная кадастровая карта. В нем, по названию СНТ, вы проверяете:

наличие межевания участка

регистрацию дома, если он есть на кадастровом учёте

запрашиваете справку по собственникам на сегодняшний день и справку о собственниках ранее

Если не нашли этот участок в публичной кадастровой карте, смело звоните собственнику и просите его помочь, как минимум — дать кадастровый номер участка, дома

Участок отмечен красным — нажимаете, получаете информацию по межеванию

дом отмечен красным — нажимаете, получаете информацию о зарегистрированных метрах

Если участок или дом не зарегистрированы, рекомендую сразу договариваться с продавцом о межевании и регистрации дома 50/50 и только после регистрации выкупать (есс-но, предварительно взяв с продавца расписку),

ВАЖНО

Вызов геодезистов, с указанием точек участка на местности, обязателен и не важно, что забор уже стоит.

Ни в коем случае не слушаем продавца на тему:

не переживайте, тут все так живут уже 1000 лет

не буду ничего делать, участок и без этой ерунды купят

я договорился с соседями, они согласовали так поставить забор

И прочее

Риски:

Если соседи сменятся, и новым не понравится кривизна забора или захват их территории, то после проверки, вам придет постановление и переносе забора.

Бояться ставить на учёт с вами — на 99% вам продают «машину с перебитыми номерами» с последующим постановлением о сносе строения или переносе забора.

Если участок и дом зарегистрированы и светятся красным с указанием кадастрового номера — прямо в публичной кадастровой карте

сверяете фактические границы участка в виде забора регистрацию в кадастре (там понятно даже ребенку, как в картах Яндекс, где фактически, что расположено, и в какие границы зарегистрировано),

тоже самое по дому — если они не совпадают- прямая дорога к вызову геодезистов и проверки правильности установки забора или дома ДО ПОКУПКИ!!!

9. У нескольких жителей узнаете о

электричестве как часто перебои, на какой сети сидит товарищество/деревня, читаете про эти сети в интернете, какие скачки и как часто бывают

газе, если есть магистральный, сколько стоит подключение, если нет, газгольдер у кого есть- с тем надо обязательно обсудить проблемы при доставке газа и посоветовать газовщиков

воде откуда берут воду (колодец- глубина и высота водяного столба, скважина- общая или частная, глубина), надо ли чистить и какими способами и тд

канализация- куда сливаются технические воды после септика, да да, именно септика, не думаете же вы копать яму в 21 веке

качество земли, глина, суглинок, как борются с проблемами, что растет и так далее

дороги, как и кто чистит. В некоторых случаях до какого места чистит товарищество/деревня. Остальное сам.

мусор кто и когда вывозит

интернет, есть или нет, чтобы не было неожиданностью. Какой провайдер, как устанавливали

Все пункты можно проверять в любом порядке и как вам нравится, они желательны и не обязательны. Все записывать!

Если есть дополнения или уточнения, готов обсудить в комментариях

Всем любимой дачи и тепла с самыми близкими на ней людьми 6��5��A