Это рассказ о том, как в 30-е годы будут жить и управляться наши Российские садовые товарищества в представлениях и фантазиях разработчиков и участников проекта «Цифровые СНТ». Слово «фантазии» как-то сразу пугает и настораживает, ибо ассоциируется с несбыточной мечтой, а большинству наших дачников сейчас не до мечты – как бы выжить: цены растут, доходы падают. Но авторы поспорили и решили-таки оставить это слово именно потому, что политическое и экономическое будущее страны даже на столь небольшой срок плохо предсказуемо и нет никаких гарантий, что мы не свалимся назад в 90-е. Тогда уж наши планы и проекты точно превратятся в фантазии, а дачные участки в объекты огородничества ради выживания для одних и воровства всякой утвари и продуктов, тоже ради выживания, для других граждан. Однако мы оптимисты и искренне полагаем, что у народа хватит мудрости предотвратить такой сценарий, а у законодателей будет время и желание обратить внимание на СНТ и принять необходимые для их развития и процветания правовые акты.
Перед тем, как обрисовать светлую перспективу «КАК БУДЕТ» и рассказать, как туда попасть, надо все-таки попробовать объективно оценить состояние «КАК ЕСТЬ». Несмотря на то, что все СНТ сильно отличаются друг от друга, как в части общего имущества, так и в части имеющихся проблем, тем не менее нынешнее их состояние имеет много общих черт. Не будем брать в расчёт очень богатые коттеджные посёлки, пусть спокойно живут в своих «резервациях» под надзором многочисленной прислуги и охраны, их не так много по сравнению с огромной массой «шестисоточников».
Так что же мы имеем сегодня?
Во-первых, в части правовой базы. Все садоводства, также как и ТСЖ имеют статус товариществ собственников недвижимости (ТСН). И это уже очень хорошо, поскольку даёт правильную перспективу дальнейшего развития правовых норм в отношении СНТ, дачных посёлков и даже деревень, именно как некоммерческих корпоративных организаций, создаваемых гражданами для управления общим имуществом на своих территориях. Правда надо признать, что замена 66-го на 217-й закон мало что дала в части развития возможностей управления общим имуществом садоводов, а только запутала ситуацию с долями и породила многочисленные споры и конфликты среди дачников. Даже наметилась тенденция к ликвидациям СНТ исходя из норм 217-фз. Но это дело законодательно поправимое.
Во-вторых, по части платёжеспособного спроса на обслуживание территории СНТ, общего имущества и управления всем этим процессом. Среднегодовой членский взнос на содержание правления и общего хозяйства варьируется сегодня в размере от 8 до 15 тысяч рублей с участка. Это в среднем около 1 тысячи рублей в месяц. По сравнению с ЖКХ в разы меньше, но даже такая сумма вызывает недовольство и напряжение у многих собственников земельных участков в товариществах. Оно и понятно, население нищает и это тоже причина призывов к ликвидации СНТ: «Пусть муниципалитет нас обслуживает, как в деревнях, зря что ли налог на землю платим!». Позиция неконструктивная и бесперспективная, но имеет право на жизнь. Понятно, что муниципалитетам эта дополнительная нагрузка не нужна, да и не по силам, но появление на месте СНТ множества обособленных домовладений и бесхозного имущества — это уже реальный «геморрой» местных администраций, который случается всё чаще.
Ну и в-третьих, это, пожалуй, самое главное, сами наши граждане – собственники земельных участков в садовых товариществах. Несмотря на обозначившийся тренд в сторону массового обнищания, народ и недвижимость в СНТ пока ещё сильно разняться. Пройдите или проедьтесь по любому средненькому товариществу и посмотрите по сторонам. Новые трёхэтажные коттеджи соседствуют со старыми, советских времён, дачными домиками, ухоженные сады – с заброшенными участками. И владельцы соответственно очень разные: от мелких чиновников и бизнесменов среднего достатка до одиноких нищих и голодных пенсионеров. Понятно, что такие разные люди никогда не смогут между собой договориться, какие бы прекрасные законы и инструменты для голосования мы не предложили. Мировой опыт подсказывает, что дачные посёлки так или иначе будут разделяться по состоятельности их владельцев, что, собственно, уже и происходит: ухоженные охраняемые территории для тех, кто побогаче и скопление лачуг и заброшенных участков для бедных и неимущих. Однако управления и коммунального обслуживания требуют все СНТ, независимо от достатка их правообладателей.
Теперь давайте заглянем в недалёкое будущее и попробуем представить себе, как могли бы эффективно и дёшево управляться и обслуживаться наши садовые и дачные товарищества, при условии конечно, что страна не свалится в экономическую пропасть и всё население не окажется за чертой бедности на грани выживания. Искренне надеемся, что этого не случится – народ сумеет сделать правильный выбор!
Итак, давайте для начала определим, сначала каждый для себя, а затем все вместе, как нам хотелось бы видеть управление и обслуживание в своих СНТ. Для сравнения давайте посмотрим, как мы относимся к обслуживанию наших городских квартир в многоквартирных домах. Если всё хорошо: лестницы и коридоры чисто вымыты, лифты работают, двор убран, отопление, водоснабжение и канализация исправно функционируют, помойка вывозится – что, собственно, и должно быть всегда, то мы обращаем внимание только на присланные управляющей компанией (или ТСЖ) счета. Вернее, на их размер и сетуем на высокие цены. Полученные качественные услуги воспринимаются как должное, ну а цены на них ежегодно устанавливают депутаты – таков закон! Нравится – не нравится, а платим, тем паче, что коммунальщики уже здорово научились взыскивать долги. Вот если, не дай Бог, воду отключили, или батареи, или в подъезде гадят регулярно – ну тогда мы встрепенёмся, тогда мы управляющую компанию достанем из-под земли, всем домом во двор выползем, а если надо, то и собрание проведём, и новую УК выберем. Вообще говоря, это нормально. Ну так устроен человек – если над ним «не капает», он спокойно сидит на диване и отрывается от этого благородного занятия лишь по мере возникновения проблем.
А чем СНТ хуже МКД? Да ничем! Мы также хотим, чтобы дороги внутри были почищены и отремонтированы, помойка вывезена, фонари горели, водопровод и канализация (там, где есть) работали, ну и так далее. И желательно, чтобы всё это хозяйство обслуживалось незаметно, как бы само по себе, а мы будем отдыхать на своих участках – на то она и дача! И ещё конечно хотелось бы, чтобы всё это было бесплатно, не за наш счёт. Большинство конечно понимает, что платить надо, что комфорт денег стоит – но очень уж соблазнительно на кого-нибудь другого эти расходы повесить, тем более, что закон не вводит минимальную норму обязательных платежей.
Вот мы и подошли к самому главному! В отличие от Жилищного кодекса, закон о садоводстве обязывает всех платить взносы на содержание общего хозяйства, а вот размер этих взносов предлагается садоводам устанавливать самостоятельно. Понятно, что вариантов расчёта и обоснования размеров платежей за обслуживание общего имущества может быть очень много. А поскольку собственники в товариществах очень разные (см. предыдущие абзацы), то договориться о деньгах они не смогут никогда! И это путь к развалу СНТ, о чём было сказано выше. Что же делать и что же, мы надеемся, будет сделано в законодательном плане, дабы предотвратить этот путь. Прежде всего в законе о садоводстве должна появиться норма, обязывающая СНТ нести бремя содержания общего имущества. В случае, если товарищество отказывается от своего общего имущества или ликвидируется, то местные власти должны иметь право по закону передать это имущество в управление специализированной компании, которая будет его содержать и взимать с собственников участков плату на его содержание. А вот размер этой платы должен рассчитываться строго по утверждённой законом методике и эту методику предстоит в ближайшее время разработать и апробировать.
В отличие от ЖКХ для СНТ не надо жёстко устанавливать минимальные нормы и тарифы на коммунальные услуги и управление. На электроэнергию, газ и тепло они и без того установлены, а для покрытия затрат на содержание дорог и прочей общей инфраструктуры СНТ достаточно будет продуманных алгоритмов расчёта. Помимо прочего методика эта также должна быть сориентирована на тотальную цифровизацию всех управленческих услуг – от документооборота и оплаты взносов, до отбора подрядчиков на обслуживание и оформление с ними договоров. Только в этом случае управленческие затраты можно сделать минимальными и при этом абсолютно прозрачными. Иными словами, мы должны прийти не просто к специализированной управляющей компании для СНТ, а к некоей Цифровой УК СНТ, которая вполне сможет тащить несколько десятков, а может быть и сотен территориально близких товариществ. Не исключён, а может быть даже и предпочтителен вариант создания рынка услуг профессиональных управляющих для СНТ, специально обученных и владеющих современными технологиями управления. Процесс создания таких компаний, которых пока нет в природе, или подготовки управляющих СНТ, в роли которых могут выступать и действующие председатели, скорее всего будет проще, чем в ЖКХ. Почему? А потому, что в сфере ЖКХ уже сложились методы и технологии управления, и они достаточно дороги. Рынок услуг практически закрыт и поделен, а сами УК аффилированы к местной власти. Для снижения тарифов на обслуживание сегодняшние городские УК требуют цифровой трансформации, но это сложно, а в условиях отсутствия реальной конкуренции никому не нужно. А в случае с СНТ такие компании будут создаваться «с нуля» и это даёт шанс на возникновение конкурентной среды, способствующей повышению качества услуг и снижению цен. Конечно, сами УК СНТ не смогут сделать серьёзный программный инструмент для решения всех управленческих задач. Здесь необходима централизация и объединение их под флагом СРО (саморегулируемых организаций) – это ещё один элемент необходимых законодательных изменений. Но первые шаги в этом направлении, собственно, давно уже сделаны, ибо «Союз дачников» прообраз такой СРО, а проект «Цифровые СНТ» всего лишь первый шаг в направлении к этому светлому завтра.
Так как же будет работать такая Цифровая УК СНТ? С помощью каких инструментов управлять таким «Умным дачным посёлком»? Сегодня уже стало привычным, особенно для молодого поколения, что все необходимые для жизни товары и услуги можно легко заказать через Интернет – от продуктов питания до вызова такси. Интернет тотально проник и на территории наших садовых товариществ. Дачник на своём участке со смартфоном в руках обычное явление. Так что появление цифровых УК и «Умных посёлков» не должно стать проблемой и неожиданностью. В основе автоматизированной системы для управления СНТ будет лежать цифровой двойник СНТ, содержащий всю необходимую информацию – от реестра собственников до паспортов общего имущества и инфраструктуры товарищества. Сама система будет ориентировочно состоять из следующих модулей, реализованных на единой базе данных в общем защищённом облаке:
— геоинформационный блок, отображающий на карте и с помощью фото и видео материалов, территорию товарищества, состав его собственников и инфраструктуру с общим имуществом;
— финансово-бухгалтерский блок, обеспечивающий сбор взносов и платежей, учёт и отчётность в товариществе;
— блок делопроизводства и электронного голосования;
— агрегатор для найма и контроля подрядчиков на обслуживание имущества и территории СНТ;
— система диспетчеризации и безопасности СНТ, включающая видеонаблюдение, контроль доступа на территорию, управление воротами и шлагбаумами, связь с охранными структурами и правоохранительными органами, приём заявок собственников и пр.;
— агрегатор услуг для дачников от строительства дачных домов до ландшафтного дизайна;
— маркетплейс для собственников товарищества – от доставки продуктов и стройматериалов, до семян и рассады.
Понятно, что за всей этой автоматизацией и цифровой трансформацией стоят стандарты, которые начинаются с глобальной «хартии дачников», определяющей как должны содержаться и управляться СНТ на основе действующих законов и заканчиваются различными положениями и методиками, формализующими инвентаризацию общего имущества для создания цифровых двойников, порядок расчёта, начисления и сбора платежей с собственников участков, документами и условиями для подачи исков на неплательщиков, и прочее. Это огромная работа, которую уже сейчас проводят участники проекта.
В качестве заказчика услуг цифровой УК СНТ будут выступать сами СНТ, как юридические лица. Но роль председателя и правления в этом случае будет трансформирована в роль контролёров за исполнением договоров на обслуживание инфраструктуры товарищества, которые заключит УК или управляющий с различными подрядчиками, пользуясь агрегатором автоматизированной системы. Юридически эта схема аналогична тому, как ТСЖ многоквартирного дома заключает договор с управляющей компанией в сфере ЖКХ. И также, по аналогии с ЖКХ, если жильцы дома не в состоянии объединиться для содержания своего общего имущества, им муниципалитет назначает по конкурсу управляющую компанию, так и в случае развала СНТ, управляющая компания будет назначаться местной властью и заключать прямые договора с каждым собственником на обслуживание общей инфраструктуры. Это, конечно, в случае принятия соответствующих законодательных поправок, о которых сказано выше. Впрочем, опять же, как и ТСЖ, при наличии сильного и работоспособного правления, СНТ вполне сможет самостоятельно использовать все цифровые сервисы СРО и напрямую заключать договоры с подрядчиками услуг, не пользуясь управленческими услугами цифровой УК СНТ. Только, если во главу угла ставить экономическую целесообразность, то есть максимальную экономию затрат на управление, то безусловно, услуги цифровой УК будут дешевле, чем правления СНТ, за исключением случая, когда правление будет работать бесплатно на общественных началах. Но такой «коммунизм», как правило долго не длится. Впрочем, есть СНТ, численностью в несколько тысяч участков, и возможно там затраты на содержание правления будут соизмеримы с цифровой УК. Практика покажет.
Думаем, что совсем скоро, при наличии политической воли законодателей и житейской мудрости у садоводов, наступит золотой век СНТ в России. Дешёвые цифровые управленческие услуги в сочетании с конкурентным обслуживанием общего имущества позволят нашим дачникам спокойно и недорого, в сравнении с ЖКХ, наслаждаться всеми прелестями труда и отдыха на своих садовых участках. Мелкие жулики и хамоватые «паразиты» в роли председателей канут в лету. Заброшенные участки отойдут в местную казну и будут переданы добросовестным пользователям. Общее имущество будет квалифицированно обслуживаться и приумножаться. Уверены, что всё так и будет.
