Большинство садовых товариществ в процессе своего существования рано или поздно сталкивается с проблемой заброшенных и неиспользуемых дачных участков. Вариантов возникновения такой категории недвижимости может быть несколько: собственник умер, оставив после себя выморочное имущество, участок продавался по нескольку раз разным покупателям, родственники хозяев не вступили в наследство и нет возможности установить с ними связь, у председателя товарищества нет на руках актуального реестра собственников с контактами владельца, чтобы узнать, планирует ли он заниматься своим участком либо элементарно, садоводы, получившие такие участки в советский период не оформили из в собственность. Вариантов может быть множество и на практике встает вопрос: как использовать такие участки, и можно ли оформить право собственности на них?
СПОСОБ 1. НАЙТИ ХОЗЯИНА И КУПИТЬ УЧАСТОК
Само по себе ощущение бесхозности, годами исходящее от дачного участка, еще не повод его занимать. Даже у самого запущенного участка, скорее всего, есть владелец, и только он имеет право пользоваться им. «Если заброшенный участок находится в составе СНТ, то само СНТ, соседи по участку или любые третьи лица не могут самовольно пользоваться и распоряжаться этим участком: занимать его, разрабатывать огород, косить траву, ремонтировать дом и т. д.», — адвокат юридического «Легес-Бюро» Ольга Митева.
Первое, что нужно сделать, — попытаться отыскать владельца заброшенного участка. Как объясняет эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко, сделать это можно следующим образом:
1.
Обратиться за данными о владельце к председателю садового товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенный участок, или к местным властям;
запросить выписку Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка дает не только информацию о собственнике и объекте недвижимости, но и позволяет проверить объект на наличие обременений;
2.
Воспользоваться публичной кадастровой картой по кадастровым номерам участка (при наличии кадастрового номера земельного участка).
Когда правообладатель найден, с ним можно договариваться о покупке или аренде участка, предварительно проверив правоустанавливающие документы на землю и постройки на ней. «Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, если земельный участок и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику. В таком случае оформлять права собственности на этот участок необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на дом», — Надежда Лещенко, Федеральная кадастровая палата.
СПОСОБ 2. ОТКАЗ ХОЗЯИНА ОТ ЗАПУЩЕННОГО УЧАСТКА
Еще один возможный вариант, позволяющий оформить права собственности на заброшенный участок, — добиться прямого отказа владельца от такого имущества, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин.
Такой сценарий на практике реализуется редко, и стать новым владельцем здесь будет сложнее, но теоретически — возможно. Для этого хозяин дачи должен обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от участка. Заявление можно подать еще и через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или в электронном виде — при наличии усиленной квалифицированной электронная подписи.
Получив заявление, ведомство зарегистрирует прекращение права собственности на участок, сам он перейдет муниципальным или региональным властям. Затем дачу выставят на торги или передадут в аренду новому собственнику.
СПОСОБ 3. ИЗЪЯТИЕ УЧАСТКА
Если участок не используется более трех лет или используется с нарушением разрешенного назначения земли, юристы рекомендуют заинтересованному лицу обратиться в администрацию муниципального образования с жалобой. Но и в этом случае не приходится рассчитывать на то, чтобы сразу завладеть участком. «Орган местного самоуправления по рассмотрении заявления обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования. Затем, когда участок станет собственностью муниципального образования, его можно будет оформить в частную собственность», — разъясняет член Ассоциации юристов России (АЮР) Артем Коростелев.
Изъятие имущества у собственника — крайняя мера, применяемая в отношении злостных нарушителей. Но, по словам юристов, практика по лишению нерадивых собственников недвижимости постепенно складывается. «СНТ подает иск к таким собственникам о признании их земельных участков бесхозными, прекращении права собственности на них и изъятии», — отмечает Ольга Митева из «Легес-Бюро». По словам юриста, в отношении здравствующих членов СНТ суд по таким делам может выносить решение о прекращении права собственности на земельные участки и об изъятии. В отношении умерших дается указание, что СНТ вправе обратиться в суд с иском к наследникам.
СПОСОБ 4. ПРИЗНАНИЕ УЧАСТКА БЕСХОЗНЫМ, ТОРГИ ИЛИ АРЕНДА
Если у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность местных властей. После этого землю вместе с дачей можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить. Но процесс занимает длительное время, подчеркивают юристы.
Участок переходит местным властям только в случае, если они по истечении года со дня постановки его на учет как бесхозного обратились в суд с иском о признании за ними права собственности и суд вынес положительное решение. В Москве и Санкт-Петербурге с таким иском должны обращаться органы государственной власти в том же порядке. До того момента, пока не будет решения по этому иску, то есть как минимум в течение первых десяти лет, участок остается бесхозяйным.
Если собственник заброшенного участка умер, пытаться оформить права на себя не стоит: имущество должно перейти наследникам, а при их отсутствии — в собственность муниципалитета как выморочное, напомнил он. Такой же порядок действует, если владелец участка объявляется судом умершим после того, как в течение пяти лет не получается установить сведения о месте его пребывания. Если же владелец земли признан судом безвестно отсутствующим, инстанция передает участок в управление другому лицу — его определяют органы опеки и попечительства.
СПОСОБ 5. ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.
В случае с заброшенным дачным участком главное препятствие — добросовестность владения (гражданин не должен знать, что собственником участка является другое лицо), считают юристы. «Именно с этим условием возникают трудности: если запись о собственнике есть в ЕГРН, его выполнение становится невозможным. Но если правообладатель участка в ЕГРН не внесен (что в РФ не редкость), то добросовестность вполне можно доказать.
В целом, как следует из разъяснений экспертов, завладеть заброшенным участком быстро можно только одним способом: найдя владельца и заключив сделку купли-продажи или аренды. Если же возникает соблазн обойти законодательные нормы и начать пользоваться землей без оформления, стоит помнить: самовольное занятие участка грозит административным штрафом (ст. 7.1 КоАП РФ). Для физических лиц это 1–1,5% от кадастровой стоимости (но не менее 5 тыс. руб.), а если кадастровая стоимость не определена — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
