Что относится к общему имуществу в СНТ
Имуществу общего пользования (ИОП) в садоводческих и огороднических товариществах посвящена глава № 6 Федерального закона № 217-ФЗ. Согласно данному документу, к ИОП относится все движимое и недвижимое имущество, находящееся в границах территории товарищества и используемое для общих нужд садоводов.
- Недвижимым имуществом общего пользования считаются линии электропередач, трубо- и газопроводы, котельные, склады, посты охраны и т.д.
- Движимое имущество — это вся техника и вещи, используемые для общих нужд товарищества. Например, газонокосилка, мотопомпа или трактор.
Также в СНТ есть и земли общего пользования (ЗОП). На них разрешается оборудовать постройки, которые могут использоваться всеми садоводами в товариществе.
Состав общего имущества садоводов
СНТ выступает разновидностью товариществ собственников недвижимости (ст. 123.12 ГК РФ).
Любое СНТ функционирует не изолированно, но с учетом совокупности объектов, образующих состав общего имущества. В числе потенциального общего имущества СНТ могут значиться:
— инженерно-технические сети, обеспечивающие теплоснабжение, водоснабжение, отведение сточных вод, а также электроснабжение СНТ или его отдельных членов (трубы, провода и пр.);
— элементы благоустройства и озеленения (охрана территории, место сбора твердых коммунальных отходов, каскад уличного освещения (фонари и опоры), общественные пространства, зеленые насаждения);
— дороги общего пользования, находящиеся в границах СНТ (проходы и проезды);
— объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения;
— движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (например, бензопила или мотоблок).
Ст. 123.13 ГК РФ выделяет:
— имущество, собственником которого является СНТ как юридическое лицо (например, инвентарь, техника, запасы и пр.)
— и имущество общего пользования в СНТ. В ГК РФ есть общая норма о том, что имущество общего пользования в СНТ принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом (п. 2.1. ст. 123.12 ГК РФ).
При этом в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217) есть норма о том, что:
— имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать СНТ на праве собственности и ином праве (например, праве аренды, безвозмездного пользования и пр.) (п. 3 ст. 24 Закона № 217);
— в случае нахождения в границах СНТ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такой участок подлежит предоставлению в общую долевую собственность садоводов пропорционально площади их участков. В дальнейшем такой участок будет выступать в качестве общего имущества, и его можно будет использовать для общественных нужд. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества (п. 4 ст. 24 Закона № 217).
В законе также установлена норма о том, что имущество общего пользования, расположенное в границах СНТ, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам земельных участков пропорционально площади этих участков (п. 1 ст. 25 Закона № 217). Это условие применимо в том случае, если имущество общего пользования было приобретено после 2019 года, т.е. после вступления в силу Закона № 217. Таким образом, закон не делает исключения для членов или нечленов СНТ.
Кто является собственником ИОП
В соответствии с законом № 217-ФЗ, все имущество общего пользования, приобретенное после 1 января 2019 года и расположенное в границах садоводства, принадлежит собственникам земельных участков данного СНТ.
Доля рассчитывается пропорционально площади земельных наделов, собственниками которых являются дачники. Проще говоря, чем больше ваш участок в товариществе, тем больше доля общего имущества. Такое же правило действует и для земель общего пользования.
До того момента, как закон № 217-ФЗ вступил в силу, имущество общего пользования в СНТ принадлежало товариществу как юридическому лицу. Все земли, объекты недвижимости и вещи, которые были приобретены товариществом до 1 января 2019 года, могут по-прежнему оставаться в собственности СНТ как юридического лица.
Но при желании это имущество можно также передать в долевую собственность владельцев участков.
Наконец, закон разрешает безвозмездно передавать имущество общего пользования в муниципальную собственность. Для этого потребуется согласие абсолютно всех членов товарищества, высказанное на общем собрании.
Если садоводы проголосуют «за», то имущество перейдет в собственность муниципалитета, на территории которого расположено СНТ.
Если имущество создается на членские взносы, но без создания специального фонда — счета для аккумулирования необходимых сумм (и без предварительных решений общего собрания о его создании, о выделении на него части членских взносов, о создании специального фонда), то такое имущество будет собственностью СНТ как юрлица и не будет являться имуществом общего пользования.
Если имущество создается на целевые взносы садоводов, то оно становится собственностью СНТ как юрлица, а вовсе не садоводов, и не является имуществом общего пользования. Законодательно не предусмотрено оформление собственности на участников юрлица, в нашем случае членов СНТ. Собственниками могут быть только лица — физические и юридические.
В таком случае необходимо: 1. оформить право собственности на СНТ и заключить договор с садоводами о пользовании имуществом юрлица. Либо — вариант 2: передать имущество СНТ физлицам — садоводам по договору, а они уже смогут оформить его в общую собственность в соответствии с законодательством.
Как переоформить ЗОП и ИОП в долевую собственность садоводов
Чтобы переоформить земли и имущество, принадлежащие товариществу, в долевую собственность дачников, потребуется сделать следующее:
- провести общее собрание и единогласным решением садоводов утвердить перевод ЗОП и ИОП в долевую собственность;
- определить долю общего имущества для каждого садовода из расчета площади индивидуальных участков;
- подготовить выписку из протокола общего собрания;
- подать документы в МФЦ для регистрации права на ИОП.
Можно ли продать свою часть имущества общего пользования
Оформив свою долю, садовод не может отделять и отчуждать ее от всего имущества общего пользования. Также закон запрещает любые действия по передаче своей доли отдельно от права собственности на дачный участок. Проще говоря, дачник не может продать часть принадлежащего ему общего имущества отдельно от своего земельного надела.
Если же садовод решит продать свой участок в СНТ, его доля ОИП также перейдет новому собственнику. То же самое произойдет и при оформлении наследства.
Налог на общее имущество
Если имущество и земли общего пользования находятся в долевой собственности членов СНТ, то и платить налоги за эти владения придется садоводам. Размер налога индивидуален для каждого владельца и напрямую зависит от размера доли общего имущества.
Если же земли и имущество были переданы муниципалитету, никаких дополнительных налогов платить уже не придется.
Земли общего пользования в СНТ
К числу земель общего пользования в садоводческом товариществе относятся:
- улицы, переулки и площади;
- автомобильные дороги и проезды;
- парковые территории;
- зоны водоемов и пляжи;
- зеленые зоны.
Площадь земель общего пользования можно рассчитать, вычитая из общей территории СНТ площади всех участков, находящихся в собственности граждан.До тех пор, как в 2019 году вступил в силу Федеральный закон № 217-ФЗ, ЗОП на территории садоводческого товарищества принадлежали муниципалитету или государству. Юридические лица могли оформить земли общего пользования в аренду. Физическим лицам ЗОП предоставлялись на условиях безвозмездного бессрочного пользования.
Однако статья 24 закона № 217-ФЗ разрешила передать все земли общего пользования в долевую собственность владельцев участков СНТ. Однако для этого потребуется получить согласие всех собственников земель на территории товарищества.
В чем преимущества перевода земель в долевую собственность
Переоформление ЗОП в долевую собственность имеет важные плюсы для садоводов:
- процесс передачи земель осуществляется бесплатно: вы получите в собственность землю, не заплатив за это ни копейки (не считая затрат на межевание);
- исключается возможность самозахвата земель со стороны соседних населенных пунктов или товариществ;
- появляется возможность использовать земли по усмотрению садоводов (например, можно сдать территорию в аренду под магазин или другое коммерческое предприятие и получать от этого доход, который будет направлен на развитие товарищества).
Если земли общего пользования находятся в собственности муниципалитета, местные власти могут распоряжаться территорией по собственному усмотрению. Например, сдавать в аренду частному лицу. И очень часто такие «частники» создают помехи и доставляют неудобства жителям товарищества. Когда земли оформлены в совместную собственность, все решения об использовании территории общего назначения будут приниматься только самими садоводами.
Как оформить ЗОП в долевую собственность
Для оформления ЗОП в собственность дачников предварительно потребуется провести межевание садоводческого товарищества. Стоимость работ придется делить между садоводами. Поэтому даже бесплатная передача земли все равно будет связана с определенными расходами.
Чтобы организовать межевание земель в СНТ, потребуется:
- провести общее собрание, утвердить проведение работ по межеванию, оформить протокол;
- выбрать уполномоченное лицо, которое будет ответственным за заключение договора с геодезической компанией (чаще всего таким человеком назначается председатель);
- геодезисты приедут в СНТ, оценят объем и стоимость работ, а затем приступят к съемке территорий;
- кадастровые сведения, предоставленные геодезической компанией после завершения всех работ, будут обработаны картографом, а затем переданы кадастровому инженеру;
- завершающим этапом работ станет схема уточнения или определения границ земель общего пользования, которая будет передана на утверждение председателю СНТ;
- если замечаний от председателя не поступит, специалисты сформируют окончательный межевой план.
Только после этого земли общего пользования СНТ можно передавать в долевую собственность садоводов.
Ограничения в использовании ЗОП
После того, как ЗОП перейдут в долевую собственность садоводов, новые собственники смогут:
- сдавать земли в аренду;
- возводить на них объекты общей инфраструктуры СНТ (детские и спортивные площадки, зоны отдыха, контейнеры для сбора мусора и т.д.).
Однако делать это разрешается только при условии согласия всех собственников земель. Использовать ЗОП не по целевому назначению запрещается. Также садоводы не имеют права:
- расширять площадь индивидуальных земельных участков за счет ЗОП;
- устраивать незаконные свалки мусора, строительных материалов и других отходов на землях общего пользования;
- перекрывать въезд воротами и шлагбаумами для других членов СНТ;
- самовольно устанавливать торговые объекты, хозпостройки и другие помещения для оказания платных услуг без согласования с остальными собственниками.
Порядок использования земель общего пользования необходимо прописать в Уставе СНТ.
Право на использование земли общего назначения
Каждый собственник земельного участка в садоводческом товариществе имеет право беспрепятственного прохода и проезда по территории земель общего пользования. Это значит, что ни председатель, ни представители правления не могут ограничить передвижение дачников по территории СНТ.
Часто руководство товарищества пытается бороться с должниками по членским взносам, устанавливая ворота на въезд и ограничивая доступ неплательщикам. Но, на основании пункта 5 статьи 24 Федерального закона № 217-ФЗ, такие действия являются незаконными. В ответ на эти меры садовод имеет право обратиться в суд.
