Увеличение площади земельного участка

Стремление любого человека расширить занимаемую жилищную площадь — абсолютно естественная цель. При этом не столь важно, идет ли речь о городской квартире или о земельном участке. В случае с землей отдельных лиц не останавливает даже перспектива штрафа за самозахват и прирезку территории. Хотя, если углубиться и детально изучить вопрос — расширить границы земельного участка можно вполне легально.

Важно понимать, что все законные варианты увеличения площади участка доступны только собственникам земли.

Присоединяя смежный участок, важно действовать в рамках российского законодательства. Самовольное присоединение карается законом и влечет наложение штрафа до 200 тыс. руб. На первом этапе важно выяснить, кто именно является владельцем территории. От этого зависят дальнейшие шаги. Если владелец частное лицо, воспользоваться приведенными выше механизмами не получится. Если участок под обременением — тоже.

Расширяемый участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства (СНТ) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Объединяемые земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования. Посмотреть классификатор видов разрешенного использования можно здесь. Также информацию о том, к какому виду разрешенного использования относится земельный участок можно на публичной кадастровой карте — для этого необходимо вбить в сторку поиска кадастровый номер своего земельного участка и участка(ов) за счет которых планируется увеличение площади.

Перераспределение или прирезка

Один из возможных способов увеличить земельный участок — перераспределение, то есть образование нового земельного участка путем присоединения к существующему участку смежного. В разговорной речи это называют прирезкой, хотя в законодательстве такого термина не существует. Присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности. Перед началом перераспределения необходимо узнать статус земли, сделать это можно с помощью Публичной кадастровой карты.

Процедура возможна при следующих условиях:

1. Площадь нового земельного участка не должна превышать предельные максимальные размеры (в каждом регионе они свои);
2. На участке, который переходит в собственность гражданина, не должно быть недвижимости в государственной или муниципальной собственности, собственности других граждан или юридических лиц;
3. Участки не должны быть изъяты из оборота или ограничены в обороте, не должны быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд;
4. Участок не должен быть предметом аукциона;
5. Целевое назначение нового участка будет таким же, как у тех участков, из которых он образован.

Порядок действий

Перераспределение земли происходит на основании соглашения между гражданином и уполномоченным органом, например администрацией. Для этого владельцу участка нужно обратиться в уполномоченный орган (администрацию, земельный департамент и др.) с заявлением о перераспределении земли. Сделать это можно в том числе через МФЦ. К заявлению нужно приложить:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (представление не требуется, если право зарегистрировано в ЕГРН);
2. Если отсутствует утвержденный проект межевания территории — схема расположения;
3. Если с заявлением обращается представитель собственника земельного участка — документ, подтверждающий полномочия представителя.
4. Заявление рассматривается в среднем около 30 дней, затем заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении. Потом собственник обращается к кадастровому инженеру, тот определяет новые границы участка — и документы отдаются в Росреестр.

Увеличение площади земельного участка — платная процедура. В случае если земля в федеральной собственности, плата за увеличение площади через перераспределение составляет 15% от кадастровой стоимости участка. Если участок в муниципальной собственности, тарифы могут изменяться в зависимости от региона и муниципалитета. Например, в Московской области плата за перераспределение — 50% от кадастровой стоимости присоединяемой части земельного участка.

Уточнение границ земельного участка

Собственники земельных участков могут увеличить их площадь с помощью уточнения границ участка (межевания). Это возможно, если у гражданина есть участок, которому уже присвоен кадастровый номер, но при этом его границы не установлены (нет сведений о координатах точек границ). В таком случае гражданин вправе провести процедуру по уточнению сведений о местоположении границ и площади своего земельного участка. Границы участка также можно уточнить, если при предыдущем межевании была допущена кадастровая ошибка.

Например: у вас есть земельный участок, поставленный на учет до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Сведения о таких участках вносились на основании правоустанавливающих документов с декларативной площадью и не содержат информацию о прохождении границ на местности. Например, по документам ваш участок — 10 соток, а по факту вы используете 10,5 соток. В таком случае нужно уточнить границы и площадь. Точно определенные границы участка могут защитить от споров с соседями, а также помешать самовольному строительству. Также точные границы дают возможность беспроблемно совершать с землей любые операции и сделки — продать участок будет проще.

Как уточнить границы земельного участка

Чтобы уточнить границы участка, собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру (его можно найти через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров»).

Кадастровый инженер приедет на место и проведет необходимые замеры. Уточнение границ нужно будет согласовать с владельцами смежных — соседских — участков. Специалист направит им извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, извещение публикуется в местной прессе. В этом случае адресат будет считаться уведомленным, даже если не прочитает объявление. После всех замеров и согласований с соседями кадастровый инженер подает документы в орган регистрации прав.

Результатом становится межевой план, содержащий сведения о координатах границ земельного участка. Границы устанавливаются по документам, подтверждающим, что земля выделена конкретному собственнику в конкретном месте и именно такой площади.

Допустимый предел увеличения площади при установлении и уточнении границ участка:

1. Не более чем на предельный минимальный размер земельного участка, который установлен федеральным или местным законом для соответствующих вида разрешенного использования и категории земель.
2. Если такой размер не установлен, допустимый лимит — не более 10% площади исходного участка по данным ЕГРН: например, к участку в 6 соток максимально можно добавить 0,6 сотки.

Выкуп или открытое владение

Увеличить участок можно, выкупив на торгах заброшенный участок, если он прилегает к имеющемуся. В случае когда у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность местных властей. После этого землю вместе с недвижимостью можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Также к нему не должно быть претензий со стороны соседей и местных властей.

Краткий чек-лист для желающих законно расширить границы земельного участка:

1. Нужно понимать, что получить дополнительную землю может только его собственник, но не арендатор или тот, кто пользуется на правах безвозмездного пользования;
2. Если границы исходного земельного участка не уточнены в ЕГРН, прирезать землю не получится;
3. Проверьте вид разрешенного использования своего участка и того, который хотите присоединить (садовый участок и место для ИЖС не могут быть объединены);
4. Чтобы воспользоваться нормой приобретательной давности, убедитесь, что вы пользуетесь интересующим вас участком более 15 лет и на него нет других желающих или претендентов;
5. Учет ограничений на минимальный или максимальный размер участка. Такие данные можно найти в правилах землепользования и застройки каждого муниципального образования (размеры могут различаться в разных регионах). В этом документе также указано, какая площадь земельного участка должна быть после увеличения (если подобное не прописано, то пользуемся формулой: не более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН).
6. Если все условия выполнены, нужно сформировать межевой план (учитывая требования ПЗЗ), заключить соглашение с органами местной власти (и выкупить участок), а затем — обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет.

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!