Перед тем, как говорить о возможности найма управляющей организации для СНТ обратимся к 217 закону, п.3 ст.4 которого однозначно говорит нам, что «садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости» (далее ТСН). В свою очередь гражданский кодекс, относя ТСН к типу некоммерческих корпоративных организаций (т.е. организаций не преследующих своей основной целью извлечение прибыли), также чётко определяет нам (ст.123.12), что «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами».
То есть ТСН СНТ – это уже, по сути, управляющая организация, созданная для совместного использования общего имущества его членов. Конечно же, ТСН СНТ по решению своих членов вправе передать в управление на содержание и обслуживание своё общее имущество или его часть сторонней организации, а также делегировать ей для этого все или часть своих полномочий. Гражданское законодательство такое вполне допускает. Но какой может или должна быть эта организация, чтобы удовлетворить данные потребности ТСН СНТ, если они имеют место быть?
Понятие управляющей организации, детальные требования к ней, порядку её выбора, оформлению договорных отношений с ней содержатся уже в Жилищном кодексе и его подзаконных актах. Но следует иметь ввиду, что эти нормы и требования к управляющим организациям (в том числе и обязательное лицензирование), распространяются лишь на особый вид ТСН – товарищества собственников жилья (ТСЖ). Для СНТ никаких специальных требований к управляющим организациям 217-й закон не устанавливает. Однако основные положения жилищного кодекса в отношении управляющих организаций можно использовать в качестве ориентира. Так например, п.2. ст.162 ЖК РФ гласит, что «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, …) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам …, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». А п.2.2. ст.161 ЖК РФ определяет, что «при заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Очевидно, что в случае для ТСН СНТ эти требования мало чем отличатся.
Но тут следует учесть и существенную разницу между 217-ФЗ и ЖК РФ. Эта разница заключается в том, что, согласно жилищному кодексу, собственники жилых помещений обязаны нести бремя содержания общего имущества, а органы местного самоуправления обязаны следить за этим и в случае бездействия собственников принудительно выбирать и назначать управляющую организацию, а также устанавливать минимальный тариф на обслуживание этого имущества и коммунальные услуги. А вот 217 закон ничего подобного не устанавливает — вроде как общее имущество в СНТ есть, но вот в случае неисполнения обязанности по его содержанию кто и какие действия должен предпринимать, закон не говорит. Единственная реплика на сей счёт в ст.26 закона гласит, что органы госвласти и местного самоуправления могут в целях поддержки садоводства «по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности». Эта норма, а также нежелание большинства собственников недвижимости в СНТ вообще платить за что-либо, подвигает многие товарищества на отказ от общего имущества с требованием признать его бесхозным, передать в муниципальную собственность и призывать к ликвидации СНТ.
Иными словами, 217 закон, вопреки намерениям его авторов, стал катализатором процесса распада СНТ. Сейчас реально возникла мрачная перспектива превращения, пусть плохо, но управляемых, садоводческих товариществ в огромные бесхозные необслуживаемые и неконтролируемые территории. В деревнях и поселках есть хотя бы институт старост, который поддерживается местной властью. А развалившиеся СНТ присоединять к населённым пунктам у муниципалитетов нет ни возможности, ни желания, ибо это сложнейшая и дорогая процедура, завязанная на градостроительное и земельное законодательство. Да и лишних денег в местных бюджетах на содержание этого вдруг появившегося имущества просто нет.
Очевидно, что в сложившейся ситуации, необходимо не откладывая принимать изменения в 217-ФЗ и сопутствующие законы, согласно которым, по аналогии с жилищным законодательством, собственники недвижимости в ТСН СНТ обязаны нести бремя содержания общего имущества, а муниципалитеты должным следить за исполнением этой обязанности. И в случае, если товарищество, по каким-либо причинам не обслуживает свое имущество, принимать меры для обеспечения его содержания. Этот опыт уже успешно отработан в ЖКХ. Однако в случае с ТСН СНТ не нужно, и даже вредно вводить практику назначения минимального тарифа на обслуживание, ибо общее имущество в СНТ существенно отличается от такового в ЖКХ. Для садоводств и дачников достаточно разработать и утвердить упрощённую методику расчёта оценки и стоимости обслуживания типовых имущественных объектов: внутренних дорог, водопроводов, внутренних электросетей и т.п. Кстати, такие методики необходимы не только в связи с трендом на ликвидацию, но и для вполне благополучных товариществ, поскольку 217-й закон установил необходимость принятия финансово-экономического обоснования приходно-расходной сметы СНТ (основного финансового документа товарищества, по которому оно живёт и работает), но ни слова не говорит как его делать.
Вот тут-то и возникает вопрос о необходимости появления управляющих организаций, поскольку при неспособности СНТ к самоуправлению и самообслуживанию, муниципалитет должен будет кому-то поручить эту функцию. Почему же сегодня практически отсутствует рынок услуг управляющих компаний (УК) для СНТ. Определяющим является платёжеспособный спрос. Размер ежемесячной платы за обслуживание общего имущества в ЖКХ в 3-5 раз выше, чем сложилось в СНТ. Причина этого – отдельный предмет исследования, в основе которого не только низкая платёжеспособность собственников, но и теневой оборот услуг и взносов в СНТ и ряд других проблем. Именно поэтому управляющим компаниям неинтересно приходить на этот рынок – кто же будет работать себе в убыток. И здесь намечается два разнонаправленных вектора движения по оптимизации цены обслуживания: с одной стороны, это безусловно увеличение цен до уровня минимальной доходности УК, но с другой, это существенное снижение издержек управляющих организаций за счёт централизации и цифровой трансформации всех основных процессов управления и обслуживания в СНТ.
Энтузиасты уже работают над этой проблемой и, возможно, уже в ближайшее время на рынке услуг для СНТ появятся первые управляющие организации.
