РЕГИСТРАЦИЯ НА ZOOM-КОНФЕРЕНЦИЮ
Пожарная безопасность в СНТ! Правила, регламенты, проверки.

22 июля в 20:30 Зарегистрироваться
Главная / Статьи / Равнение на рубль

Равнение на рубль

#оплатазасотку #членскиевзносы

1. Страшное оружие

Неожиданно для меня первая часть рассуждений на тему обоснования расчета размеров членских взносов исходя из физических параметров участка вызвала много комментариев. Причем четко разделенных на два типа реакции. «Я ж говорил(-а) – нельзя!» и «Зачем это публиковать? Это страшное оружие!». У первой группы, понятно взносы считаются не «от соток», у второй – от размера участка. При этом и первые и вторые сталкиваются с проблемами. Собственно, проблема то одна — 217-ФЗ оставляет на откуп самим садоводам решение этого вопроса, а всё, с чем борются указанные группы, лишь последствия такой «мягкости». В итоге все сводится к:

  • Я хочу «за сотки», но крупные землевладельцы (в терминах первой части – латифундисты) не дают провести такое решение.
  • Я не хочу «за сотки», но на меня давит группа обладателей одного участка, которым виртуальные деньги латифундистов не дают спокойно спать.

Две прямо противоположные позиции, и это логично, потому что понятия «консенсус» и «паллиатив» обычно далеки от наших реалий.

В статье «Блеск и нищета латифундистов» мной были сформулированы основные варианты расчета членских взносов с учетом размеров участка, однако теме «компенсации» повышенного взноса я уделил, как выяснилось, мало внимания. Напомню основной вывод по этой теме: при отсутствии надлежаще оформленного общего имущества мотивировка садоводов «большей долей» в этом имуществе отчаянно слаба. Слаба до пренебрежения. Какая доля, если [я с ней сделать ничего не могу и] самого имущества нет?

Одним из явно нечастых вариантов решения вопроса является (тоже, в общем, компромиссное) выбор расчета от площади домов. 217-й это позволяет. Напомню:

Пункт 7 статьи 14-й: «7. В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться для отдельных членов товарищества, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или размера доли в праве общей долевой собственности на такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.»

Что интересно, если понимать так, как написано, то закон противопоставляет варианты: либо от размера и/или площади, либо от доли. Взаимоисключающие, короче, варианты. И это только на первый взгляд. Если убрать «лишние слова», то вообще получится, что Законодатель имел ввиду общую долевую собственность самого участка садовода. Что, кстати, ближе к истине. То есть логика тут вообще другая – размер взноса может отличаться для садоводов, чья доля в земельном участке отличается от единицы (100%). Например, взнос установлен с участка (например, 12000 р/год), участок в долях, таким образом персонально Петров с 2/3 будет должен 8000 из них, а персонально Иванова с 1/3 – 4000. Итого – искомые 12000.

Тем не менее, размер совокупной площади жилых строений показался эксплуатантам этого варианта наиболее полно отражающим именно что использование (…различным объемом использования имущества общего пользования…) инфраструктуры, то есть общего имущества. Логика есть — в маленький дом много народу не впихнешь. Однако при ближайшем рассмотрении этот вариант тоже страдает множеством противоречий, а именно:

— большой дом и один проживающий в нем.

— маленький дом, и строительство нового, большого (кстати вообще стройка — тяжелейшая нагрузка на дороги, например).

—  отсутствие вообще каких-либо сведений о домах в официальных источниках, то есть в Росреестре. А если нет площади, то как считать? А если площадь по документам 50 кв.м., а давно стоит дом на 150?

Таким образом совокупная площадь объектов недвижимости на участке может быть всего лишь одним из вариантов решения вопроса, а не панацеей и универсальным подходом. Поэтому в этой статье мы рассмотрим другой вариант (вполне себе применяющийся, кстати) – множественность голосов. То есть попробуем описать ситуацию, когда больше, чем один условный голос на собрании у тех, кто платит больше, чем один условный рубль взноса. И, кстати, да, мы пока вообще не трогали индивидуалов, там своя песня про «общее имущество», вопрос «использования» встаёт в полный рост! Но немного с другим уклоном, поэтому оставим пока индивидуалов в покое.

2. Где-то высоко в горах, но не в нашем районе.

Начнем с небольшого экскурса в Российское законодательство с целью найти, а не применяется ли где множественность голосов уже вполне официально. И даже далеко ходить за примерами не надо. Близких к теме по духу (акционерную тему не берем) всего два: базовый закон о выборах (67-ФЗ «Об основных гарантиях избирательных прав…») и Жилищный Кодекс РФ.

Начну с 67-ФЗ, ибо там совсем немного того, что применимо к нам хоть как-то. Вкратце, несколько голосов имеет избиратель на выборах депутатов (все равно какого уровня) в многомандатном избирательном округе. То есть на территории округа проходят выборы двух (двухмандатный), трех (трехмандатный) и так далее (но не больше 5) депутатов. Изначально норма закона применялась достаточно часто, потому что при нарезке многомандатных округов гораздо легче учесть неравномерность заселения территории. Там где много небольших населенных пунктов – сделать огромный четырехмандатный округ, в городе – обойтись несколькими двухмандатными и т.д.

Халява кончилась, когда Конституционный суд разъяснил, что наличие неравного количества голосов у избирателей в разных по количеству мандатов округах – полное «фу». Меня, как непосредственного участника процесса (в те годы я был заместителем председателя территориальной избирательной комиссии), помнится, такой подход шокировал. Вроде бы два мандата – не более двух голосов, три – не более трех… Логично. А КС выровнял схему, так что даже в четырехмандатном округе голосов у избирателя стало столько, сколько в наименьшем округе. То есть, если наименьший – одномандатный, то и в четырехмандатном у избирателя один голос. В итоге смысл применения многомандатных схем почти пропал, и на текущий момент такие схемы редко используются.

Есть ли польза нам от 67-го? Наверное, нет. В условном СНТ такую схему просто бессмысленно организовывать. Она только запутает садоводов, да и, будем честными, в принципе никого ни от чего не спасает. Просто запомним, что и высший выборный закон «не против» множественности голосов.

Перейдем к Жилищному Кодексу. Его часто приводят в пример, как ориентир, мол, там все расписано и понятно. Посмотрим, что там написано про голосование, правда, сразу дадим «перевод на русский» (фрагмент материала с сайта pravonedv.ru). Итак:

«Способов произвести подсчеты голосов общего собрания собственников многоквартирного дома всего два. <…>

Первый вариант подсчета голосов:

Каждый владелец обладает тем же количеством голосов, что и сумма метров квадратных в его личной собственности.

Если физическому лицу принадлежит в данном многоквартирном доме одна квартира, общей площадью 68 метров квадратных, а сам дом, в соответствии с информацией Росреестра, площадью 3674 метров квадратных, он имеет 68 голосов из 3674.

Поскольку для принятия положительного решения проголосовать «За» должны две третьих из 3674, используя самый обычный калькулятор, Товарищество имеет возможность быстро подсчитать, набрано ли нужное количество голосов. В данном случае их должно быть как минимум: 3674*2/3=2449,33.

Второй вариант:

Вторым способом является подсчитывать результаты в процентном соотношении, что нередко используется для определения кворума. Используя те же цифры, что и в первом варианте, пример расчётов будет выглядеть следующим образом: 68/3674*100=1,85 – именно такое количество процентов голосов будет иметь владелец квартиры.

Поскольку при подсчёте результатов для принятия решения нужны всё те же две третьих «За», в данном случае одобрение должно составлять не менее 2/3*100=66,6%.

Как можно видеть, второй вариант для многих может быть более запутанным, однако [оба] они соответствуют российскому законодательству и нормам Жилищного кодекса в частности. При подведении итогов можно выбирать любой на своё усмотрение, что в обязательном порядке должна отображать ведомость (протокол).

Второй вариант, впрочем, весьма удобен, когда необходимо рассчитать количество голосов владельца доли квартиры, особенно когда на собрании присутствует только один дольщик, отвечающий только за себя. Определяется процент голосов такого лица путём умножения его доли на значение 100, после чего результат делится на общую площадь многоэтажного дома. Например, если гражданину принадлежит ½ квартиры, то, используя пример выше, его процент голосов составляет ½*100/3674=0,013

Конец цитаты, форматирование и выделения текста – мои.

Что получается в результате? Разница между 217-ФЗ и Жилкодексом очевидна: в многоквартирке все традиционно привязано к площади квартир, то есть привычно и даже немного понятно. Дополнительно необходимо вспомнить окончание «Блеска и нищеты…»: «В многоквартирных домах, там, где самоуправления никогда не было, и нормативная база есть, и инструменты. А там, где на самоуправлении все держалось десятки лет – если и не правовой вакуум, то явно далекая от совершенства ситуация».

А еще, так называемый «второй способ» мне лично показался запутанным (что отмечает масса комментаторов ЖК), хотя в итоге все сводится к расчету той же самой доли. Заметим – расчет ведется от общей площади дома. И по данным Росреестра. Что, кстати, еще раз нам напоминает, что разница между МКД и СНТ существенна – в нашей ситуации все происходит ровно наоборот. Редко когда в СНТ существует полное и подтвержденное документами представление о площадях ВСЕХ участков, тогда как в МКД – редко (условно, конечно), когда такое представление отсутствует.

И, тем не менее, возможно ли подход Жилкодекса «приземлить» в СНТ? Не скажу, что легко, но – ДА. Попробуем. Заведем себе для примера СНТ «Весна-2021». И пусть будет 40000 кв.метров общей (то есть по внешнему забору) площади, 50 членов… И разные будут у них участки, в том числе – крупные (что не такая уж и редкость). Примерно так это будет выглядеть:

 Пример упрощен, цифры взяты ровные, долей нет – нам надо понять, как это работает. В Весне-2021 один очень крупный собственник, 40 соток! 5 садоводов имеют участки помельче, но явно больше земли у них, чем у основного большинства, у которого по 6 стандартных соток. Что еще важно, у шестерых латифундистов земли 11000 кв.м, против 26400 – у всех остальных.

Текущая ситуация в Весне-2021 выглядит так:

Платеж выше среднего (даже в примере), поэтому активная группа, представленная чуть больше чем полностью, владельцами участков по 6 соток продвигает идею снижения платежа для владельцев одного участка, с переносом бремени на владельцев больших участков. В их представлении картинка выглядит так:

То есть платеж от размера участка должен сэкономить владельцам одного участка 4 тысячи в год, или 300 рублей в месяц. И за меньшее сражались, так что примем как благую цель, и заодно потешим «классовую бдительность».

Расчет сделан исходя из одного из вариантов, то есть когда за базу принимается платеж за 6 соток, соответственно платеж самого крупного землевладельца вырос пропорционально количеству базовых 600 квадратов, которые «влезли» в его 4000, то есть в 5.35 раза, и вместо 20 тысяч он должен отдать по новой схеме 106. Дела… У владельцев 10 соток платеж вырос в 1.34 раза, что, в теории, подъемно. Но все равно – обидно.

Выходим с этим вопросом на ОСЧ, собираем прям 100 процентов кворум, ибо вопрос важен для всех. И 44 голосами ЗА против 6 ПРОТИВ решение принимается. То есть внезапно владелец 40 соток попал на 80 с хвостиком тысяч рублей, двое 20-соточников тоже на тридцатку налетели, владельцы 10 соток поскрипели зубами, но 6000 в год, возможно, и невеликая сумма. 

Что интересно. Бремя вроде перераспределили, однако для самого СНТ в целом – не изменилось ничего. Как ездил дядя Вася на КАМАЗе через все СНТ на свой дальний мелкий участок – так и продолжает это делать. Как играл в мини-гольф одинокий латифундист на своих 40 сотках – так и играет.

Однако, обидно ему (гольфисту) стало. Земельный налог он честно платит за все 40 соток. Инфраструктуру не нагружает (что там, одна помощница по хозяйству да он сам, да гости раз в год приедут на День пограничника), дороги не разбивает, за электричество честно платит, вода – вообще своя, из скважины. А доля в общем имуществе Весны-2021 ему и даром не нужна, особенно 10 процентов трансформатора или 260 кв. метров ЗОП… Мечта всей жизни. Ну, раз так, то решения в этом СНТ тоже я буду принимать, решает он.

Как это будет выглядеть? Примерно так:

Это второй вариант из Жилкодекса, в котором обещают более гибкий учет долей, по первому варианту табличка будет выглядеть проще, вот так:

А если применить коэффициент пропорциональности, то и еще проще – разделим все голоса на 100, и получим:

Почему голосов 37400 (374)? Потому что считаем площадь собственно участков. Площадь ЗОП в 2600 кв.м. не считаем, хотя и можно, цифры будут другими, но соотношения – одинаковыми. Не верите? Проверим:

Стоит заметить, что соотношение голосов «крупные» против «всех остальных» одинаковое, 2.4, во всех трёх вариантах, значит посчитано верно. То есть у 44 садоводов голосов больше всего в 2.4 раза, чем у остальных 6-ти. Так это совсем другое дело!!! Это не 44 против 6, это 110 против 264, или 27.5 против 66, или 117.15 против 281.16 (если с долей ЗОП).

3. В дело вступает кворум.

В расчете кворума два серьезных момента (три, если учитывать индивидуалов).

3.1. Начнем с кворума, потому что это серьёзный и пока нам не понятный момент.

А как правильно в этом случае оперировать понятиями кворума? На момент написания статьи появилась новость о внесении в Госдуму проекта изменений в 217-й (https://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#departments=44&npa=113047). Предлагается дополнить закон (в части определения методики расчета взносов) следующей идеей:

«..не ограничивать граждан в возможности установления различных подходов к формированию размера взносов, наделив товарищества правом самостоятельно устанавливать правила определения размера взносов в уставе товарищества, расчет взносов должен содержать текстовое описание и (или) формулу расчета…».

И тут есть как минимум одна хорошая новость – в этой серии статей мы как раз и пытаемся формулу расчета найти! Тем более, если ранее нам намекали, что можем делать как хотим, то теперь нам говорят об этом прямо.

Тем не менее, во всех примерах выше мы были ближе к положениям Жилищного кодекса, чем к 217-му. А что говорит нам «родной» закон? Закон гласит:

П.2 статьи 17 «2. По вопросам, указанным в пунктах 1 — 6, 10, 17, 21 — 23 части 1 настоящей статьи, решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.»

П.19 статьи 17 «Общее собрание членов товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей.»

А, собственно, и всё. То есть кворум у нас считается в головах членов и индивидуалов, а голоса – они и есть голоса. Что голос должен быть только один – не написано.

Итог: Кворум считаем в физических лицах, а количество голосов, существенно превышающее количество собственников (членов и индивидуалов) нам заранее известно. Определяется оно исходя из выбранной методики, либо от квадратных метров (что проще), либо от процентов голосов от максимума.

3.2. Теперь политическая часть, то, к чему любитель гольфа и стремится в нашем примере.

Предположим, схема прошла. Такое возможно, так как «победителей» в части снижения персональных взносов она не трогает – рубли то не изменяются, их (рублей) стало меньше. Проводим следующее собрание, на который вынесем вопрос… ну, например, о выборе Председателя. При этом большинство «против» смены власти, некоторым из владельцев 6-ти соток такое по нраву, а некоторым вообще все равно, они и на собрании то не будут участвовать.… Ну давайте действующим Председателем у нас будет Петрова, а гольфист на 40 сотках – Иванов. И вот как это может выглядеть:

Что мы видим? При обычном способе подсчета голосов и условии, что «все против латифундистов» Иванов никогда управление СНТ не перехватит. Ну, собственно, он таким образом и попал на 80 тысяч в год. При том же соотношении голосовавших перевес «обычных» становится минимален, но мы все еще не принимаем решение. При равных голосах (в нашем примере на стороне Иванова 7 «обычных» садоводов) можно принять любое решение,  не требующие квалифицированного большинства. А если, как в нашем примере, собрать «собрание на минималках» (минимально необходимый кворум и т.д.), то еще одного обычного садовода (то есть 6 крупных + 8 мелких) хватит для ЛЮБОГО решения, кроме, естественно, случаев, когда требуется 100%. Для сравнения – при обычном режиме нужно (в нашем примере) привлечь 12 садоводов, а не 8. Критично? Все зависит от ситуации. Любимая фраза комментаторов – «везде по-разному». При 100 процентной явке картинка следующая:

В собрании «на максималках»  мы пробиваем квалифицированное большинство совершенно аналогичным образом, как и при обычном подсчете. В этом случае, то есть, разницы в способах голосования практически нет.

Но. Завершая «урок математики» нельзя не отметить еще одну вещь, т.н. «квалифицированное меньшинство» (термин, между прочим, из нашего семинара «Политтехнологии в СНТ»). Что это такое? Это количество голосов, составляющих более 1/3, то есть блокирующее саму идею «квалифицированного большинства». На каком этапе «латифундисты» заблокируют любой решение, требующее квалифицированного большинства? Примерно так:

То есть мы видим, что всего 8 человек (6 латифундистов плюс два «обычных») и ни один вопрос с квалифицированным большинством у вас не пройдет, т.к. набрано ПРОТИВ более 1/3 голосов. В обычном режиме таких должно быть 18. И вот это уже критично.

3.3. С индивидуалами как быть? Часть вопросов они решают на собрании вместе с членами товарищества. В теории никаких противоречий не возникает, так как в данном случае (голосование по вопросам только членов или членов + индивидуалы) все равно приходится считать два кворума, два квалифицированных большинства. А методика расчета голосов может применяться уже озвученная. В нашем примере, если любитель гольфа – индивидуал, то чтобы в полной мере и с разрушительными целями воспользоваться методикой множественности голосов, он сначала должен вступить в члены СНТ. Но по вопросам, по которым голосуют и индивидуалы тоже – все может быть как в приведенных расчетах.

4.Формулы, формулы…

Итак, вернемся к методике расчета взносов, так как нам совершенно очевидно, что методика расчета взноса должна коррелировать с компенсацией повышенных расходов, если таковые определены для владельцев больших участков.

Сначала о компенсации. Два вида мы определили, это большая доля в имуществе (бестолково, если имущество не оформлено) и большее количество голосов (хороший инструмент, но опасный). Хватит ли этих двух вариантов? Не знаю. Само СНТ вряд ли может предложить больше своему члену, который платит больше всех. Хотя, вероятно, что-то можно придумать.

Теперь о формулах. Возьмем из первой части описание найденных способов расчета взносов. Вот они:

«а) Установить базу (например 600 кв.м или площадь наименьшего участка) за которую все платят одинаково, а превышение базы оплачивается дополнительно. Предположим – 100 рублей за квадратный метр превышения в год. <..>.

б) Полный объем взносов считать от площади, без выделения условно справедливой базы. Не сильно отличается от варианта А, даже проще в расчете, однако стоимость за квадратный метр нужно будет серьёзно обосновывать. Тут как раз больше чистой экономики, чем политики.

 в) Умножить на «икс» базовый членский взнос, где икс – количество участков у бедного латифундиста. Крайне несправедливый вариант, ибо выше доказано, что все не так просто. Самый социально опасный вариант. Самый «доходный».

г) Рассчитать взносы исходя из долей в пресловутом общем имуществе. Похож на вариант Б, но сначала надо рассчитать доли. И на это может уйти достаточно много сил и времени. Оптимален, если доли уже определены. Вообще единственно верный вариант, если принципиально вопрос с долями решён.

д) Разделить взнос на «условно постоянную базу» и некий «коэффициент», который будет описывать бόльшую нагрузку на инфраструктуру, бόльшую долю в земельном налоге и т.д. Красивый вариант, но, как мы понимаем, ограниченно жизнеспособный. Тяжёл в расчете. Труден в защите на ОСЧ. Самый «справедливый», за исключением, понятно, законного варианта Г. Уникален в той части, что коэффициент может быть меньше единицы, то есть реально кому-то можно будет платить меньше.»

и дополним вариантом  из этой статьи

е) Долю взноса рассчитывать исходя из [совокупной] площади объектов недвижимости, находящихся на участке.

Итого пять вариантов, которые надо оформить в виде формул расчета. И, думается мне, что просто формулами не обойдёмся, привлечём снова для иллюстрации наше гольфолюбивое СНТ Весна -2021. Напомним, 50 участков, годовая смета – миллион, базовый взнос 20 000 с участка в год.

Сводная табличка формул расчета. Проверим теперь как работают эти формулы на СНТ Весна-2021, при этом ранее мы сделали расчет долей в ОИ, теперь нам потребуется определить Взнос за кв.метр превышения площади участка для варианта А, взнос за 1 кв.метр площади для варианта Б и коэффициент для варианта Д.

Результаты расчета сведены в таблицу. Вариант с площадью объектов недвижимости не считал, т.к. слишком много придётся придумать, какой у кого дом, баня есть ли, гараж… сколько это все в квадратных метрах… Рассчитаны основные варианты, и результат меня удивил. Как не крути, при базовой стоимости квадратного метра площади в СНТ в 26.74 рубля, все результаты получились одинаковые! Кроме одного, который, собственно, и в первой части назывался самым трудоёмким, но и самым справедливым.

Необходимо сделать ряд замечаний к таблице.

  • Расчет по варианту Г не дает искомую сумму в 1 млн.рублей, сумма взносов получается 935 000. Гуляющие 65 тысяч вернутся, если посчитать еще и площадь ЗОП, но тогда цифры получатся идентичными всем остальным вариантам.
  • Стоимость квадратного метра рассчитана просто, Сумма сметы/Площадь всех участков, 1000000/37400=26,74. То есть при изменении суммы сметы, будет меняться и «стоимость» квадратного метра.
  • Для того чтобы «справедливый» вариант (Д) получился, пришлось сделать еще одну табличку, и определить коэффициент для каждого участка. Справедливый, но трудоемкий.
  • Для определения суммарного коэффициента по варианту Д пришлось придумать следующие параметры:
    • Коэффициент удаленности от въезда. По замыслу описывает нагрузку на дорогу, дальше едешь – больше нагружаешь.
    • Длина фасада. Определяет разницу в объеме работ «от погонных метров», например обкос травы, чистка канав.
    • Доля в общем имуществе. Отражает, в основном, разницу в площадях участков, так рассчитана именно исходя из отношения площади участка садовода к общей площади СНТ.
    • Количество проживающих. По смыслу должен описать недокументируемую нагрузку на инфраструктуру. То есть больше народу – больше машин, больше машин – больше нагрузка на дорогу и т.д.
    • Сезонность – условно определяет потребность в инфраструктуре СНТ не только в сезон, но и зимой.

Коэффициенты совсем не обязательно могут быть такими. И их не должно быть именно пять. Главная задача коэффициентов – индивидуально описать использование общего имущества СНТ каждым конкретным участком.

Вот фрагмент таблицы расчета коэффициентов:

Сделаем выводы.

Методику расчета при множественности голосов создать можно. Причем, именно такую, чтобы решилась главная задача: не возникало дополнительно социальной напряженности в СНТ.

Например, в нашем примере с условием применения «справедливого, но трудоёмкого» варианта расчета взносов (вариант Д) мы достигли следующих целей:

  • Переложили часть бремени содержания на владельцев больших участков.
  • Сделали это не огульно, а на основании расчетов, причем подняли взносы для таких садоводов не в 5 с лишним, а в 2 с копейками раза.
  • Вовлекли в процесс все 100 процентов садоводов, пусть активисты не думают, что могут фантазировать бесплатно.
  • Сделали схему гибкой, что, подспудно, дискуссию уводит не в сторону «давай отожмем у куркулей денег», а в сторону обсуждения коэффициентов, что создает совсем другое перераспределение интересов среди социально-активных масс.
  • Учли массу показателей, в том числе пресловутую долю в общем имуществе.
  • Снизили вероятность перехвата управления (или даже появления мыслей об этом) в СНТ владельцами большего количества голосов, так как перераспределение затронуло всех, и выглядит «социально справедливо».

И в завершение, хочу отметить одну деталь. В условиях неплатежей, возросшей нагрузки как на органы управления СНТ, так и на бюджет СНТ неверно и нелогично думать только об увеличении взносов. Необходимо думать, в том числе, и о повышении эффективности работы, о снижении издержек. А одним из путей повышения эффективности работы является использование современных инструментов, таких, например, как сервис «Электронный председатель».

11 февраля 2021