20 декабря 2020 года подписан закон N 518-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ». Вступает он в силу в конце июня 2021 года, то есть меньше чем через месяц. Мы об этом законе уже сообщали, а, собственно, причиной написания этой статьи явились попавшие нам в руки «Методические рекомендации для ФОИВ и ОМСУ по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости».
Почему здесь мы говорим об этом? Причем тут СНТ? Так эти самые объекты, в основном, и есть наши «заброшки», так что что и как будет делать администрация нам ОЧЕНЬ интересно.
Для начала быстренько пробежимся по самому закону. Наш Карлсон (единоличный или коллективный – сами выбирайте) нам сказал ровно следующее:
1. Пожарники приехали, вон карабкаются Ранее учтенные объекты недвижимости являются с этого момента целью номер 1.
2. Чтобы цель вела себя послушно, расширяются обязанности и полномочия нотариата (статья 1), полиции (статья 4), ЗАГС (статья 2) и ОМСУ (статья 3).
3. Росреестр получил свой кусок динамита в виде статьи 5, то есть уклониться или не участвовать в процессе не сможет.
4. В статье 6 два момента – особый статус Крыма и возможность перераспределения полномочий между ОГВ и ОМСУ, то есть, кто и как будет проводить конкретную работу – решать регионам.
Как же видится реализация закона «практикам»? Мы надеялись увидеть ответы в методических рекомендациях… и увидели. Увидели то, что уже привыкли видеть в законах. Волшебство. Как в 217-м неизбранный в Правление Председатель магически кооптируется в Правление, так и в 518-м целевой показатель обеспечивается не иначе как высшими силами. Как в 217-м из воздуха берется Реестр собственников, так и в 518-м глобальное напряжение сил учетных контор (типа Росреестра и ЗАГС), поддержанное ОМСУ должно дать небывалый по результативности эффект.
1. Целеполагание
Понятно, что наличие миллионов объектов в ЕГРН со статусом «ранее учтенный» сильно беспокоит Росреестр. И ФНС. И Минфины различных уровней. И это понятно – отсутствие правообладателя, а по большей части именно у таких объектов правообладатель отсутствует, не позволяет начислить налог (земельный и на имущество), и, соответственно, использовать полученные средства на наше общее благо. На нашей памяти это не первый раз, когда планируется комплексная работа, но, возможно, первый, когда результат может быть получен.
2. Полномочия
А основанием для некоторой уверенности служит как раз тот факт, что изменения внесены в ключевые (для заявленных целей) законы. В первую очередь – 131-й, «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Понимаем, что «по кругу» в процесс вовлекли всех, кого в принципе надо, но самое главное – ОМСУ у нас теперь полноценный участник процесса. Хотя… Статья 6 [518-го] говорит о том, что все может поменяться по воле региона… И тем не менее – прорыв. Еще раз. Это первый реально комплексный подход к проблеме на законодательном уровне, с захватом в процесс всех органов, которые могут (и/или должны) иметь какую-то информацию. Но…
3. Технология
Но… Технология устарела. Устарела идеологически. Раньше, в начале 2000-х, еще можно было надеется на прорыв за счет сравнения данных из различных источников. У нас это получилось аж два раза, в 2006-и по земле, и в 2010-2011 – по имуществу физлиц. Вода была мутная, собственники неопытные и т.д. Но данный подход нереален сейчас. В целом уже возникло понимание того, что государство (в широком смысле) понимает только то, что данные всегда и у всех хорошие. А мелочь, которая портит статистику – это сущая ерунда. В переводе на русский – десятилетиями оттачивалась технология работы с «хорошими» данными, а «брак» шёл в игнор, ибо сложно. 518-й говорит о том, что если «брак» — то с бумажками про то, что это именно брак. ДОКАЗАТЕЛЬСТВО. Или не брак, но тоже с бумажками, и тоже — ДОКАЗАТЕЛЬСТВО. Таким образом понимание проблемы есть, а вот подходов (эффективных подходов!) – нет.
Что же предлагают методисты? Вкратце речь идет о том, что:
- Цель — ранее учтенные объекты недвижимости, которые в кадастре есть, но без собственников. Это и земельные участки, и ОКС, и помещения и даже недострой.
- Работаем силами Уполномоченных органов, в общем случае это ОМСУ. Но регион может возглавить, так сказать.
- Первичная информация – перечни объектов от Росреестра направляемые им в Уполномоченные органы по их запросу или по собственной инициативе.
- А сделать надо всего то ерунду, у всех спросить, есть ли информация какая по конкретному объекту, потом собрать в кучу, и зарядить это все в Росреестр.
Рассмотрим подробно как же будет проводится такая важная работа.
3.1. В первую очередь рождается Перечень объектов. Причем рождается по письму уполномоченного органа. То есть администрация ОМСУ или регион (если официально возглавил процесс) направляет письмо в орган регистрации (Росреестр) с просьбой такой перечень предоставить. Росреестр делает и предоставляет. В срок 5 рабочих дней. А если Уполномоченные не обратились, то все равно делает и предоставляет.
3.2. Уполномоченный орган (то есть администрация ОМСУ либо регион) радостно делает следующее:
- Направляет запросы всем, до кого дотянется. То есть в налоговую, нотариусам, ЗАГС, БТИ…
- Извещает граждан и юридические лица своими силами о том, что на их территории находятся ранее учтенные объекты недвижимости, и информацию о них (если есть) предоставить Уполномоченному органу можно в таком-то порядке, на такую-то почту и т.д. В Извещении, кстати, указывается вид объекта (ЗУ, ОКС, ОНС), кадастровый номер и напоминается о возможности самостоятельного обращения за регистрацией права как в общем (218-ФЗ), так и в упрощенном (93-ФЗ) порядке.
- После этого, в разумный срок, не более чем 30 календарных дней, проводит раскопки в собственных архивах, похозяйственных книгах, документах сторонних организаций и документах, предоставленных самими собственниками с той же самой целью – найти сведения о правообладателе. При этом существует отдельный контур (выходы на место) для объектов незавершенного строительства, ибо по ним надо понять достроился он или прекратил свое существование.
- Дальше – гвоздь программы. Если из различных источников получены непротиворечивые сведения о правообладателе, то Уполномоченный орган подготавливает проект решения о выявлении правообладателя. Далее этот проект решения, который содержит кадастровый номер, адрес объекта, ФИО (в случае юрлиц – наименование и ИНН) и срок для предоставления возражений, публикуется на официальном сайте в сети Интернет. Ну и, само собой, вручается выявленному правообладателю (лично, заказным письмом либо на электронную почту).
- 45 дней дается осчастливленному таким образом правообладателю на то, чтобы представить в Уполномоченный орган свои возражения. А если не предоставил, то см. следующий пункт…
- В срок не более чем 5 дней Решение подписывается, к нему прикладываются документы, и оно направляется в Росреестр для внесения счастливчика в раздел «Правообладатели». Попутно, если имеются признаки самовольного строительства, то формируется заявка на выезд земельного надзора/контроля.
3.3. Далее описаны нюансы применения закона в случае попадания выявленного правообладателя вместе с объектом недвижимости под Дачную амнистию, при Комплексных кадастровых работах или если пару субъект/объект выявили в многоквартирном доме. Из всего этого условно полезно только статус Уполномоченного органа при заполнении заявления по упрощенке – «Представитель, действующий на основании федерального закона».
4. Участники
Чем отличается предлагаемая технология от ранее используемых? В первую очередь расширенным составом участников процесса. Теперь органы МВД должны по запросам ОМСУ предоставить сведения о выдаче/смене паспорта гражданином, а также о месте его текущей регистрации. А органы ЗАГС – о смене ФИО и/или смерти «подозреваемого». Остальная конструкция осталась практически без изменений, зато сменив статус, получила надежду на отдельное [целевое] финансирование из бюджетов различных уровней.
5. Проблемы
А теперь о проблемах. Это только Карлсону хорошо – вся проблема чем «заправить» мотор. Малыш тот вообще наивная и сомневающаяся личность… А мы? Мы как фрекен Бок пока еще верим тому, что в телеке говорят, а, заодно, тому, что пишут в «этих ваших Интернетах». Так стоит ли нам тешить себя надеждой на кардинальное исправление ситуации? Давайте посмотрим, о каких оврагах забыл законодатель, выкладывая на бумагу текст и придавая бумаге официальный статус.
5.1. Все это уже было.
Действительно, на нашей памяти это не первая и даже не третья попытка взяться за тему. Это если только федеральные считать. А если вообще все – то даже не сотая. А уж сколько запросов было написано в инстанции Председателями СНТ в надежде получить таки взносы… А сколько соседями «заброшек», имеющих желание такую прикупить, расширится? Не поддается оценке. И тут видятся две стороны… С одной – всё, что было приемлемого качества, уже реализовано. С другой – в кино не снимался нотариат, ЗАГС и Полиция, то есть не все возможности использованы.
Но и тут таятся подводные камни. Предположим, удалось установить некую Иванову О.И. как собственника ЗУ. Нотариат говорит – нет у меня такой. Полиция – какая-то Иванова есть, и вроде как она, но неточно. ЗАГС говорят – померла ваша Иванова, а перед смертью вышла замуж и теперь Петрова. Поехали по новой, на второй круг. А если у нее наследник дочь, и она тоже вышла замуж… Ресурса на такие квесты нет у регионов, чего уж там говорить об ОМСУ.
5.2. Сравнить несравнимое – это как впихнуть невпихуемое.
Имея определенный (всего-то пятнадцатилетний) опыт в сравнивании баз данных можем точно сказать, что это будет то еще развлечение. Даже при наличии ответов (непустых) из всех органов установить соответствие одному живому объекту в кадастре двум-трем-пяти из различных других источников будет весьма тяжело. А если учесть тот факт, что в одном источнике (допустим в архиве постановлений) будет первичный собственник, во втором (БТИ, например) уже после продажи без регистрации договора, в третьем уже будет фигурировать наследник… Жёстко.
5.3. Крысы, пожары и прочие наводнения.
А еще полчища крыс во время наводнения, устроенного при тушении пожара в архиве, с аппетитом сгрызли первичные документы о выделении земли… А сама Администрация претерпела 3-5 реорганизаций. Из района в поселение, из поселения в округ, потом пару округов слили вместе, потом разделили, но уже по-другому.
5.4. Дубли.
Масса объектов из предполагаемых перечней — это дубли (и «трибли») существующих объектов, либо их частей. По опыту работы с базой данных ГКН можно с уверенностью сказать, что до 50% «ценного ресурса» виртуальны. Это не объекты с кадастровыми номерами, это строчки из документов, получившие кадастровые номера. Корень зла – отсутствие планомерной работы в этом направлении аж с 2005 года. Да и технология снятия с кадастрового учета предполагает наличие заявителя. При этом ОМСУ в этом качестве до последнего времени не рассматривались. А физик/юрик может быть и не в курсе, что его недвижимость плодится и размножается. В виртуальном пространстве ГКН.
5.5. Адреса.
В нашем адресном реестре есть объект, у которого 18 (!) вариантов написания адреса. В Росреестре – 3, в БТИ – 2 и т.д. То есть сравнить по адресу объекты получится далеко не в каждом случае, да и то – останутся сомнения. У нас есть аннулированные населенные пункты, да что там говорить, у нас есть даже регистрация по месту жительства в аннулированном населенном пункте… Так-то все знают, что Малые Кривушки уже давно не существуют, а соединились с Большими Кривушками, а паспорт менять еще рано. А выделение земли в лохматом году было «500 метров на северо-восток от д. Малые Кривушки», что, по сути, как раз и означает границу с Кривушками Большими. То есть и адрес не поможет, но время и ресурс честно отъест.
6. Выводы
Итак, несмотря на то что, в целом 518-ФЗ полезен, и в чем-то даже прогрессивен, предлагаемая схема борьбы с проблемой «ранее учтенных» неактуальна технологически, и неполноценна концептуально. Лучшие из худших уже выбраны, худшие из лучших – виртуальны. Рабочий цикл не предусматривает очистку кадастра от дублей, а в то, что они будут выявлены, мы верим свято. Проблема с организацией работ также встанет в полный рост, ибо задача требует кропотливого анализа, а не чёткого плана с красными зонами и оргвыводами. Собственно, и ресурса-то на кропотливый анализ нет ни на одном уровне. Просто только Росреестру – выплюнул пустышки, и жди, когда вернутся. А если что не так, то «Малыш, засиделся я тут с тобой. Мне спать давно пора…».
